別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 3-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL. 
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 福島市御山字谷地２０番１
 ②地積(㎡) 3,159  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.5:1		 田 農地が広がる中に農家住宅等が混在する地域 北1m未舗装道路 水道、下水 福島

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西  120 ｍ、南  100 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 田・畑（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   60.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 国道１３号の西側、松川の北
側、東北本線の東側で市街化
区域内の農地が残る地域		 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 福島駅北方

3.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺地域との連続性が道路、河川、鉄道で分断された範囲に農地が残る地域である。街路条件が劣り、宅地化の
進展は急速には進まないことから、当分の間現状を維持しながら地価も横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成後区画割のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の市街化区域における宅地見込地地域一円。主たる需要者はハウスメーカーや不動産ディベロッパ
ー等で、立地条件や宅地造成条件等への選好性が高いと思料される。市内の土地取引件数・住宅着工戸数は概ね堅調で
あるが、最近は若干落ち着きが見られる。周囲を道路、河川、鉄道で囲まれた範囲に農地が残り、宅地化の進行の程度
は遅い地域である。需要の中心価格帯は、規模、地盤や地勢の状態、有効宅地化率等の個別性が強く、把握し難い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、購入者の属性や宅地造成条件等を考慮の上要因比較を行っており、宅地見込地の市場特性を反映した信頼
性の高い価格である。控除法による控除後価格は、対象標準地の宅地造成の難易度等個別性を把握した上で、造成後の
更地価格、造成工事費、期間等を想定し、典型的な需要者の観点からの投資採算性を反映した価格で規範性を有する。
本件では、両価格の説得力は同程度であると判断し、両価格を相互に関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の減少が
見られるものの、低水準が続く変動型住宅ローン金
利を背景に住宅地需要の底堅さは継続している。

旧来より道路や河川、鉄道で囲まれた範囲に農地が
残る地域として推移している。地域要因に特段の変
動は認められない。

個別的要因に特段の変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 福島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-10		 福島市 畑   不整形 西3m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
b ２４Ｋ４

-57		 福島市 宅地   不整形 北4.3m市道、
中間画地

１住居

(60,172)
c ２４Ｋ３

-57		 福島市 畑   ほぼ整形 北1.2m未舗装
道路、
西1.2m、
角地

１中専

(60,160)
d ２４Ｋ７Ｙ

-11		 福島市 畑   長方形 西12m市道、
中間画地

｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
e ２４Ｋ８

-6		 福島市 畑   不整形 南5m市道、
南6m、二方路

１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,883 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,883 		 100
[ 115.9]
15,430 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
15,400 
b (　　            )
8,912 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]
14,853 		 100
[ 100.2]
14,823 
14,800 
c (　　            )
19,480 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
19,480 		 100
[ 125.0]
15,584 
15,600 
d (　　            )
15,124 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,124 		 100
[ 111.4]
13,576 
13,600 
e (　　            )
17,545 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,545 		 100
[ 112.9]
15,540 
15,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  +9.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +30.0 宅地造成　　 -15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      15,000 円／㎡]
福島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 20.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
49,700  （　   66.8 ％）
33,200 		 11,100    2,220  2,500  17,380 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 20.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8333　　　　     14,483		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     14,483		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４Ｋ４Ｙ

-98

     47,126 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 98.7]

     47,747 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[103.0]
　　　　　　100

     49,200 
b ２４Ｋ４Ｙ

-99

     34,926 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 71.4]		 100
[101.4]

     48,675 

     50,100 
c ２４Ｋ５Ｙ

-54

     45,372 		 100
[100.0]		 [100.8]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 94.4]

     48,448 

     49,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   -1.2 環境　　　   +3.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -0.6 環境　　　   +3.0
画地　　　  -28.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.04		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -6.4 環境　　　   +5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -3.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 49,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
福島

-25
49,000 		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]
48,049 		 [103.0]
100
49,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　  +1.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 49,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   4,779 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     269 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     30 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 68 ％、畑　 27 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     14　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    215 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  37.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   5.6 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  33.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　Ｌ型擁壁　Ｈ０．５ｍ～１．０ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装道路新
　設、西側既存道路との接面箇所を
　約２ｍ後退。隅切りの設置。
　
＊排水工事の概要
　公共下水道に接続、道路側溝工事
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園面積約１６０．９６㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 福島 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市御山字谷地２０番１
 3800000556889-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福島 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 3-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL. 
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 福島市御山字谷地２０番１
 ②地積(㎡) 3,159  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.5:1		 田 農地が広がる中に農家住宅等が混在する地域 北1m未舗装道路 水道、下水 福島

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西  120 ｍ、南  100 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 田地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   65.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 国道１３号背後の、住宅地域
に隣接する宅地見込地		 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 福島駅北方

3.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 概ね１０年程度で宅地開発され、中程度の戸建住宅地域となるものと予測。住宅地価格は小幅ながら上昇傾向に
あるものの、造成費の高騰により素地価格は抑えられる傾向にあり、地価は当面は横ばい程度と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     14,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     14,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市、及び隣接する伊達市内の宅地見込地地域一帯。需要者の中心は開発分譲業者で、最終的な分譲画
地の需要者は圏域内在住の個人である。大規模の開発分譲は開発適地が売りに出されることがほとんどないこともあっ
てあまり見られないが、素地が取得可能であれば売却状況は比較的安定している。但し長期開発は造成費用の高騰傾向
が不安要因。取引の中心となる価格帯は、５００～２，０００㎡で１，０００～３，０００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 控除法による価格は、宅地見込地を開発分譲することを想定した場合の価格であり、宅地見込地の取引動機との適合性
が高く説得力に優れる。しかしながら造成費等の査定に想定的な要素が多く、開発費用の増大リスクの大きい現在の市
場においてはやや精度に欠けると判断され、むしろ実際の市場性を反映した比準価格がより価格指標として信頼性が高
いと判断される。よって比準価格を標準に、控除法による価格を比較考量し、比準価格を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     14,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 経済情勢は一進一退の状況。造成費水準が上昇傾向
にあり、素地価格を優位に抑えられる開発でないと
需要が厳しくなっている。

洪水ハザードマップの浸水想定区域に含まれている
が、浸水対策に要する造成費等の額が増加傾向にあ
る。

ある程度まとまった規模でないと開発は困難と見ら
れる個別的要因であり、大規模開発に消極的な傾向
のある市場の下では需要は厳しい。		 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 福島 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-10		 福島市 畑   不整形 西3m市道、
中間画地

１中専

(60,160)
b ２４Ｋ３

-58		 福島市 畑   ほぼ整形 南6m私道、
東1.2m、角地

１中専

(60,200)
c ２４Ｋ７Ｙ

-12		 福島市 田   長方形 南3m未舗装市
道、中間画地

｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d ２４Ｋ８

-6		 福島市 畑   不整形 南5m市道、
南6m、二方路

１中専

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
17,883 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,883 		 100
[ 125.6]
14,238 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
14,200 
b (　　            )
21,175 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
21,175 		 100
[ 130.0]
16,288 
16,300 
c (　　            )
15,125 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
15,125 		 100
[ 116.5]
12,983 
13,000 
d (　　            )
17,545 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
17,545 		 100
[ 128.8]
13,622 
13,600 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +14.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      14,700 円／㎡]
福島 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 24.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
49,800  （　   72.5 ％）
36,105 		 11,500    2,760  4,000  17,845 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  1.0 ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     14,392		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     14,392		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 14,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４Ｋ５

-7

     38,795 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.6]		 100
[ 95.2]

     43,537 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[103.0]
　　　　　　100

     44,800 
b ２４Ｋ５

-56

     62,975 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.2]		 100
[103.1]

     55,935 

     57,600 
c ２４Ｋ７

-11

     61,113 		 100
[100.0]		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[121.4]

     50,793 

     52,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -0.8 環境　　　   -5.0
画地　　　   -6.4 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +0.2 環境　　　   +5.0
画地　　　   +9.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +3.2 環境　　　  +20.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 49,800 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
福島

-25
49,000 		 [101.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]
48,534 		 [103.0]
100
50,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 49,800 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,667 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     269 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     35 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 65 ％、畑　 30 ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.8 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  31.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   4.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  27.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　高さ０．５～１ｍのＬ型擁壁を、
　７５ｍ設置。
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６．０ｍ開発道路を１９３ｍ
　、西側既存道路との境界部分２ｍ
　セットバックを７５ｍ、角地の隅
　切りを６ヶ所設置。
＊排水工事の概要
　開発私道脇に幅５００ｍｍＵ字型
　排水溝設置。下水は各戸で下水桝
　集水後、公共下水道に排水。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　緑地１ヶ所、３００㎡を造成。
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他
　既存水路の付け替え１１５㎡。
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 福島 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市御山字谷地２０番１
 3800000556889-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考