令和6年1月12日　提出 福島 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -38 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市鳥谷野字杉ノ内１１番７ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 、店舗等が混在する 住宅地域 北東7.5m市道 水道、ガス、下水 福島 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準街路は比較的余裕がある が、背後地は細街路が多い住 宅地域 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 福島駅南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 畑も若干残るが接道に劣る等の事情のある画地も多いため、開発等は少なく地域要因は当面は現況を維持、地価 も利便性と比して市場からの人気が高まっておらず、将来的には横ばい程度に収束するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人であり、川俣町等の隣接市町からの転入も少数 見られる。国道４号東側の鳥谷野地区は住宅地としての利便性はあるものの、細街路が多いためまとまった規模の開発 には不利であり、住宅分譲が少なく需要の盛り上がりに欠け地価水準も若干低位に留まっている。中心的な価格帯は土 地が１８０～２８０㎡で１，０００～１，７００万円程度、新築戸建は３，０００～３，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも見られるが遊休地の利活用の場合も多く、足元での建築費の高騰もあって初期投資額の回収が困難となって おり、収益価格は試算できなかった。一方比準価格は、自用の住宅の取引において重視される居住環境、利便性等の要 因を、同様に重視して価格形成要因の比較を行い評定したものであり、市場における選好性を適切に反映しており規範 性が高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [116.0] [102.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は一進一退で、金融機関の住宅ロー ン審査も厳しくなりつつあるが、住宅取得世 代からの実需を中心に相応の住宅需要は続い ている。 阿武隈川近接がマイナス要因となり、選好性 が下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％