令和6年1月15日　提出 福島 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -37 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市鎌田字一本松４６番 ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 福島学院前 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした閑静な住宅地 域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福島学院前駅西方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の住宅地域で地域要因に特段の変動要因はみられない。閑静な住環境を背景に若干残る空地の土地 利用が進むものと予測する。需要者の選好性は高く、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外住宅地域一円で市街地北部住宅地との代替性が高い。需要者は市内在住の一次取得者が中心である。 市街地中心部の供給不足等により郊外部の分譲住宅地が需要の受け皿として機能している。近隣地域は画地規模がやや 大きいが、近年の建設費高騰等を背景に区画を小規模化した分譲地が散見される。市場での需要の中心価格帯は、土地 は２００㎡程度で１，０００万円～１，２００万円程度、戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はやや遠隔地の事例からの試算となったが要因比較は適切で実証性を有する価格が得られた。賃貸物件の想定 が可能な画地規模であり収益価格の試算を試みたが高騰する建設費を背景に収益性が確保できず断念した。閑静な住宅 地域で自己利用目的の取引が中心であることから、実証性を有する比準価格を標準に代表標準地からの検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [ 78.4] [100.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行により経済活動が戻り つつあるが、原油高や食料品高騰など消費者 を取り巻く環境は依然として厳しい状況にあ る。 地域要因に特段の変動はないが、区画整然と した閑静な住宅地域として推移している。 画地規模がやや大きいが、市場の需給動向に より特段の増減価要因とはならないものと認 められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.9 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％