令和6年1月15日　提出 福島 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -36 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市大森字石田２４番３ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パートも見られる住 宅地域 南6.4m市道 水道、下水 福島 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   190 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大森街道西側背後の、熟成が 進捗中である住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 震災後の移転需要がピークの時期に比べて高値の取引は減少しているが、利便性と閑静な住環境を共存させてい る地域であり、取引が継続的に見られ需要が底堅い。地価はやや上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島駅を中心とする住宅地域一円で、特に市街地南部及び南西部の地域と代替性が高い。需要者の中心は 福島市に地縁性を持つ一次取得者層であり、大震災以後、低利用地の開発により熟成が進んだ。市場過熱時期は過ぎた が、未だ高値の取引も散見される。令和元年東日本台風において、大森川の氾濫により浸水被害に遭った地域でも取引 が散見され、安値で売却された様子は見られない。古家跡地の分割により、宅地の小規模化が進んでいると見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある比較的新しい複数の住宅地の取引事例に基づき、客観的に比較検討を行った結果であ り、地域特性、市場性等を適切に反映した実証的な価格である。経済合理性の観点で収益還元法は適用しなかったが、 周辺地域は生活上の効用が重視される自己利用目的の戸建住宅地の取引が近年の市場を牽引しており、地域特性を鑑み 適切である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [106.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市南部の住宅地域は熟成が進み、底堅い需要 が継続的である。市の住宅着工戸数が震災前 の水準まで減少したが、建築費等の高騰の影 響と推測される。 熟成が緩やかに進捗中であり、高値取引も散 見される状況は変わらない。福島西道路の南 伸事業が進捗中である。 南道路であるため市場競争力が優れた状態で 、特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％