令和6年1月12日　提出 福島 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -34 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町字八景５番７ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 南東7m市道 水道、ガス、下水 花水坂 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯坂地区の中心部に比較的近 い住宅地域であるが、市の中 心部からは離れる 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 花水坂駅西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 整然と整備された住宅地域であり、当面は現況を維持するものと予測。市中心部から離れるため需要が厳しくな っており、地価はいま暫くは横ばい程度と予測するが、将来的には下落に転じるものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は個人で、福島市内のほか少数ながら市外からの転入も見られる ものの、飯坂地区は地縁的選好性がやや強く市場はやや狭い。郊外部は全体として需要が低下傾向で、価格的な優位性 で需要が保たれてきた感があるところに建築費の高騰があり、価格競争的な優位性も薄らいでいる。取引の中心となる 価格帯は、土地が２００～３００㎡で５００～１，１００万円程度、新築戸建は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部で賃貸市場の成熟の程度は低く、説得力のある試算は困難と判断されるため収益還元法は適用しなかった。一方 比準価格は、類似・代替不動産の価格水準との合理的比較が重要視される戸建住宅地域であるところ、手法と市場の適 合性が高く説得力に優れる。また試算の過程においても、居住性等市場において重視される要因を同様に重視しており 信頼性が高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [118.6] [104.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は一進一退で、金融機関の住宅ロー ン審査も厳しくなりつつあるが、住宅取得世 代からの実需を中心に相応の住宅需要は続い ている。 土地利用は安定的であるが郊外部の不利さか ら需要に翳りがあり、地価水準の維持が限界 に近付きつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.1 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％