令和6年1月15日　提出 福島 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -32 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市森合字西谷地１３番１５ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 美術館・図書館前 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校や公園に近接している 住環境の良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 美術館・図書館前駅西 方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に恵まれた住宅地域で今後も介在農地の宅地化が進み、熟成度を高めると予測する。最近の取引傾向を見 ると地価上昇には一服感が見られるものの、選好性の高い地域であり需要は当分底堅く推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市中心市街地周辺から近郊に存する住宅地域一円であり、需要者は市内に居住する第一次取得者が 中心と認められる。森合地区では中小規模の新規開発により宅地が安定して供給されており、需要面でも低金利が継続 していること等より土地取引は比較的多く、不動産市場は堅調を維持している。周辺の新規分譲地ではやや高値の取引 も散見される。土地は１１００～１５００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等での代替競争関係にある取引事例を多数収集の上選択し、適正に要因比較を行 った結果試算されており、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。他方、対象不動産は画地規模が小さく、経 済合理的な賃貸物件の建築想定が困難であることから収益価格は適用できなかった。よって本件においては、森合地区 の特性及び代表標準地との比較検討を踏まえ、規範性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [106.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の 減少が見られるものの、低水準が続く変動型 住宅ローン金利を背景に住宅地需要の底堅さ は継続している。 森合地区一円は街路の配置に劣るところも見 られるが、利便性に恵まれていることから市 況は引き続き堅調である。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％