令和6年1月15日　提出 福島 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -29 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市永井川字向光白２１番１１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道 南福島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に隣接した河 川に近い住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南福島駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河川氾濫による浸水被害の懸念は残るものの、比較的熟成度の高い住宅地域であるため、住環境に特段の変動は ないと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市南部郊外の住宅地域で、特に永井川地区や大森地区との代替性が高い。主たる需要者は、市内居住 の一次取得者層である。近隣地域周辺は数年前の台風の際に浸水被害を受けたが、需要者による水害への関心は徐々に 薄らいでおり、土地需要は比較的堅調で推移している。市場での需要の中心は土地は１，０００万円前後、新築戸建は ３，０００～４，０００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記理由により収益還元法及び原価法が適用できなかったので、比準価格のみ試算した。市場では自用目的の取引が大 半を占め、利便性や快適性が価格指標として重視されている。比準価格は、同様の指標により取引されたと見られる戸 建住宅地の取引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を適正に反映していると判断した。よって、本件では比 準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 89.2] [106.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島市は過去１年で人口は約１％減少、高齢 化率は上昇傾向にあり、土地取引件数も全体 的には減少傾向で推移している。 浸水の懸念は残るが、比較的堅調な需要は維 持していることから、空地等が開発されつつ 推移するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.2 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％