令和6年1月15日　提出 福島 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -28 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市蓬莱町１丁目１２番１４ ｢蓬莱町１－５－８｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 南福島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市内最大の丘陵型住宅団地の 北西部に位置し、昭和４０年 代後半に開発された地区 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南福島駅南方 4.2km 法令 規制 ２低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 蓬莱団地が造成され始めた初期に完成したエリアであり、住民の高齢化の進行に伴う空家や売物件の増加が予想 されることから、地価水準は横這い乃至下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市南部郊外の住宅地域で、蓬莱、南向台、南福島ＮＴ等の丘陵型住宅団地との代替性が強い。主たる 需要は、市内居住または通勤を行う一次取得者である。蓬莱団地は複数の大学に近いことから、当該関係者からの需要 は一定数あるが、昭和４０年代から続く住宅団地であることから住民の高齢化が進行しており、地域全体としては衰退 傾向が見受けられる。土地は総額で１，０００万円以内、新築戸建は３，０００万円の価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格は後記理由により試算できなかったので、比準価格について検討する。蓬莱団地には大学関係者 向きの賃貸物件等も介在するが、賃貸経営目的の更地取引はほとんど見られず取引の主流は戸建住宅である。比準価格 は戸建住宅地の取引事例を基に試算したもので地域の実情や対象標準地の最有効使用に即応し信頼性が高い。よって、 本件では比準価格もって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島市は過去１年で人口は約１％減少、高齢 化率は上昇傾向にあり、土地取引件数も全体 的には減少傾向で推移している。 熟成度の高い住宅地域であることから、地域 要因に大きな変動はないが、住民の高齢化が 進行しており、他住宅地域との競争力は低下 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％