令和6年1月15日　提出 福島 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -22 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　忠信   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市野田町３丁目１０５番３１ ｢野田町３－１１－３５｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｓ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 福島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 福島駅西口の利便性良好な住 宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 福島駅北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住環境や最寄商業施設への接近性等が好感され選好性の高い状況が続いている。街路の整然性にやや劣る が、新規供給が少ない駅西口の希少性を背景に、当面の間、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部周辺の住宅地域で野田町、森合地区等との代替性が高い。需要者の中心は市内居住の比較的 資金力のある一次取得者及び買い替え層である。市街地中心部近郊の住宅地域は、立地条件や住環境により従来から需 要者の人気が高い地域である。新規供給が少なく市場滞留期間は短く高価格帯取引が散見される。土地は２００㎡程度 で１，５００万円～１，８００万円程度、新築戸建は建設費高騰の影響も相俟って、総額の嵩む取引が散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は近接地域を含む代替性が高い事例を採用し規範性の高い価格が得られた。収益価格は試算を試みたが高騰す る建設費を背景に収益性が確保できず断念した。近隣地域の取引の中心は自己居住目的であり、需要者が重視する利便 性や快適性を指標として成立した比準価格は高い説得力を有する。本件は、実証性を有する比準価格を標準に代表標準 地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [106.0] 100 [119.9] [100.0] 100 78,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行により経済活動が戻り つつあるが、原油高や食料品高騰など消費者 を取り巻く環境は依然として厳しい状況にあ る。 立地条件や閑静な住環境に加え、供給が限定 的な地域性が相俟って高い市場競争力を維持 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％