令和6年1月15日　提出 福島 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -21 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市黒岩字北井７番５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 業所等が見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 南福島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号及び旧４号、南方至 近の路線商業地背後に位置す る分譲住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南福島駅北東方 1.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福島市市街地南方の国道４号等幹線道路背後に位置する分譲住宅地域であり、黒岩地区の路線商業地域に程近く 利便性に優る地域要因の優位性等を背景として、今後も住宅地域としての成熟が進んでいくと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市南部の住宅地域一円で、国道１１５号南方、同４号と東北本線線路敷の間が住宅地としての代替競 争関係が強い。需要者は市内の第一次取得者が主である。国道４号等の幹線道路の背後に位置し、商業施設等との接近 性が良好な地域で農地も見られるため、今後も住宅地域としての熟成が進み、市場は概ね堅調に推移すると思料される 。取引の中心価格帯は、土地で１０００～１５００万円程度、新築の戸建住宅で３０００万円台中盤と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の中にアパートも見られる地域であるが、地価及び建築費水準に見合う賃料が形成されておらず、収益価格は 試算できなかった。居住の快適性及び利便性を重視した住宅目的の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域に存する 取引事例を収集し、信頼性のあるものを選択して比準価格は試算されており、規範性が高い。よって市場参加者の属性 や代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,600 円／㎡ [101.7] 100 100 [104.0] 100 [106.3] [103.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の 減少が見られるものの、低水準が続く変動型 住宅ローン金利を背景に住宅地需要の底堅さ は継続している。 近年選好性が高まる黒岩地区の路線商業地域 背後という立地条件より、今後も住宅地とし ての成熟が進むと見込まれる。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％