令和6年1月15日　提出 福島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -18 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市方木田字樋口５番２６ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 国道背後の住宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 福島 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１５号沿いの路線商業 地域に近い利便性の高い住宅 地域 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 福島駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から比較的近く大型商業施設に近い立地である。利便性が良く閑静な住環境を形成し、需要は底堅い 。中心市街地の供給不足も影響し、地価は暫く上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地周辺部の住宅地域一円である。需要者の中心は福島市に地縁性を有する一次取得者層であり、 利便性が高いことから需要は底堅く、業者による積極的な買取が多く見られる。土地は１７０㎡～２５０㎡、総額で１ １００～１６００万円が中庸と見られる。以前のような市場が過熱した状態ではないが、中心部の供給不足が続き、中 心市街地周辺では土地価格が上昇している認識が浸透していると見られ、売り物件にはやや強気の姿勢が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、複数の住宅地の実際の取引価格について客観的に比較検討を行った結果であり、需要が堅調なエリアで、 規範性の高い事例を複数採用できたため、精度の高い価格と判断される。また、自己居住用の住宅地が主であり、効用 の観点から比較検討された比準価格の説得力は高い。近年の市場特性を考慮し、規模と総額の関係に特に留意した。収 益還元法は経済合理性がないため適用しなかった。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福島 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部周辺の需要は堅調で比較的取引が多 い。市の土地取引件数は未だ震災前よりも多 いが、住宅着工戸数が震災前の水準と同程度 まで減少した。 路線商業地域に近接するが、河川が入り組み 街路がやや煩雑なため交通量が少なく、閑静 な住環境を形成して熟成しており、特段の変 動は見られない。 南東側が道路であるため市場競争力が優れた 状態で、特段の変動はない。浸水想定は、概 ね１０００年に１回、０．５ｍ未満となって いる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％ +0.6 ％