別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 -14 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市東浜町２２３番４
｢東浜町６－５２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 福島

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 競馬場と阿武隈川に挟まれた
住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 福島駅北東方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に近く住宅地域として概ね熟成していることから、今後も現状を維持して推移するものと予測する。
河川に近い懸念材料があることを勘案すると、地価水準は横這いに近い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市の市街地北東部を中心とした住宅地域一帯で、特に国道４号東側の住宅地域との代替性が高い。需
要者は福島市内に居住する一次取得者層が中心である。市中心部との位置関係も概ね良好であり、住宅地域として熟成
している地域が多くなっている。河川に接近して地区の範囲が限られることもあり、取引動向はやや弱い。土地は１，
５００万円前後までの物件が需要の中心で、新築戸建は建築業者により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや建築費の高騰等により
、収益価格は試算できなかった。また、取引は自用目的が中心で収益物件は少ない。比準価格は同一需給圏内の市街地
北東部の住宅地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、よって、代表標準地との検討を踏まえ
、快適性を重視する住宅地域としての市場動向を反映した比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[106.0]		 100
[157.0]		 [104.0]
100		 62,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅着工戸数にやや弱い面が見られ、金利の
動向にも不透明さがあるが、利便性が良好な
地域を中心に住宅地需要は概ね堅調な状態に
ある。

利便性は概ね良好な地域であるが、河川近く
に位置することもあり不動産の動きはやや鈍
い。


個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｙ

-101		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5.6m市道
、北西3.7m、
角地
１住居

(60,200)
b ２４Ｋ８

-57		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
c ２４Ｋ３Ｙ

-85		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
２住居

(60,180)
d ２４Ｋ８

-58		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,160)
e ２４Ｋ６Ｙ

-9		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.5m私道
、北東3.2m、
角地
１住居

(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,682  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
58,165 		 100
[  95.0]
61,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
63,700 
b (　           ) 
70,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
64,918 		 100
[ 108.1]
60,054 
62,500 
c (　           ) 
59,566  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
58,814 		 100
[ 101.0]
58,232 
60,600 
d (　           ) 
64,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
62,096 		 100
[ 103.0]
60,287 
62,700 
e (　           ) 
63,837  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
61,689 		 100
[ 102.2]
60,361 
62,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,400 円／㎡]  



福島 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  熟成した住宅地域であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由		 昨今の建築費が高い状態にあり、土地及び建物の投資額に見合った賃料水準も形成されていないことから、賃貸
想定による試算が困難なため。
□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 福島 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市東浜町２２３番４
 3800000347349-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 -14 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市東浜町２２３番４
｢東浜町６－５２｣		 ②地積
　(㎡)		 266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅等が
建ち並ぶ住宅地域
 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 福島

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 阿武隈川左岸に位置し福島競
馬場に近接、地域全域に洪水
浸水想定区域の指定あり		 街

路		 基準方位　北　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 福島駅北東方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浸水リスクへの警戒感は未だ残るが、市街地中心部に近い立地条件による宅地需要は底堅く推移しているため、
地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及び近郊の住宅地域を含む一帯で、東浜地区や腰浜地区との代替性が高い。主たる需要者は市
内居住者である。供給量は限定的である一方、戸建住宅を中心とした需要は安定的であることから、土地価格は上昇傾
向で推移している。需要の中心は土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，０００～４，０００万円前後で、施工業
者や建物品等等に応じて価格帯に幅が見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高水準の建築費に見合った賃料上昇が見込めないことから、収益価格はマイナスとなり試算できなかった。市場では収
益性に基づいた更地取引は成立しがたく、利便性及び快適性が市場参加者の重要な取引指標となっている。比準価格は
、同様の指標により取引されたとみられる戸建住宅地の事例を中心に試算したもので市場参加者の行動に即応している
。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[106.0]		 100
[157.0]		 [104.0]
100		 62,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福島市は過去１年で人口は約１％減少、高齢
化率は上昇傾向にあり、土地取引件数も全体
的には減少傾向で推移している。


大きな河川に近いことから水害の懸念が残る
ものの、生活利便性は良好な地域であること
から、土地需要は安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-45		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２４Ｋ８

-58		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,160)
c ２４Ｋ８

-57		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ３

-44		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.5m私道、
中間画地
１住居

(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,953 		 100
[ 104.0]
60,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
63,000 
b (　           ) 
64,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
62,096 		 100
[ 102.0]
60,878 
63,300 
c (　           ) 
70,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
64,918 		 100
[ 110.1]
58,963 
61,300 
d (　           ) 
69,712  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
64,871 		 100
[ 101.0]
64,229 
66,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,700 円／㎡]  



福島 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性を有する素地の取引事例及び造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由		 建築費用の高騰等により土地に帰属する純収益がマイナスとなったため収益価格は試算できなかった。
□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 福島 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市東浜町２２３番４
 3800000347349-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考