令和6年1月15日　提出 福島 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -13 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市本内字西慶二２１番２外 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 南東3.7m市道 水道 卸町 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近接し、地域全 体が洪水浸水想定区域に位置 する調整区域内住宅地域 街 路 基準方位　北　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 卸町駅南東方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内における旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測される。阿武隈川 東岸に位置する立地等より需要者の選好性に減退が見られ、地価は弱含み傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島市郊外の市街化調整区域内住宅地域一円。需要者の中心は福島市内に居住する分離世帯者及び共同 住宅等に居住していた第一次取得者と認められる。継続する低金利等を背景に住宅地需要は概ね安定的であるものの、 市街地郊外の調整区域内住宅地域については人口減少等の影響もあり、地価に弱含み傾向が見られる。当該近隣地域は 古くからの農家集落地域であり、取引の中心となる価格帯は土地が総額で５００～８００万円程度と見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が成立しておらず、行政的規制により専用住宅以外の建築が困難である ため収益価格は適用できなかった。比準価格は、居住の快適性及び利便性を重視して価格形成された取引事例を豊富に 幅広く収集し、選択の上適用したものであり、不動産市場を十分に反映した実証性及び信頼性の高い価格と認められる 。よって、本件においては代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [101.4] [104.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の 減少が見られるものの、低水準が続く変動型 住宅ローン金利を背景に住宅地需要の底堅さ は継続している。 福島市市街地北西郊外で岡部地区に隣接する 市街化調整区域内における農家集落地域であ り、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％