令和6年1月12日　提出 福島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -12 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市岡部字姥畑１０番１ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道、背面道 水道 福島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部とは阿武隈川を挟ん だ北東側に位置する住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 福島駅北東方 5.5km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 畑も残る住宅地域であるが、まとまった規模の開発は少なくなっており、地域環境は当面、現況を維持するもの と予測。阿武隈川より西の市街地側と比較すれば需要は厳し目で、地価は当面は横ばい程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街地住宅地の中では比較的に地縁的選好性の影響が見られる地域で、同一需給圏は福島市内の北部から東部にかけて 、及び伊達市の南部一帯の住宅地と判断される。数値的な接近条件はさほど不利ではないものの、阿武隈川を挟んだ対 岸の関係位置がやや不利となり、需要は他の住宅地域と比較すれば幾分弱い。取引の中心となる価格帯は、土地が２０ ０～４００㎡で８００～１，７００万円程度、新築戸建住宅で３，０００～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件は遊休地の利活用が多く、効率性に優れる大規模地が中心であるため、建築費の高騰もあって投資採算性が厳 しく収益価格の試算はできなかった。一方比準価格は、市場において重視される居住環境や利便性等の観点について、 市場参加者の立場からの格差率の判定を行って試算しており説得力に優れる。よって本比準においては比準価格を標準 に、代表標準地との規準による比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [106.0] 100 [ 98.0] [103.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は一進一退で、金融機関の住宅ロー ン審査も厳しくなりつつあるが、住宅取得世 代からの実需を中心に相応の住宅需要は続い ている。 小規模な開発分譲は見られるものの、価格競 争からローコスト住宅が中心となりつつあり 、地域を活性化し得る要因には乏しい状況。 規模やローコスト住宅の普及を勘案すれば、 ２区画に分割することを前提とする需要も視 野に入りつつある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％