令和6年1月12日　提出 福島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -11 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市八島田字樋ノ口６７番外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 笹木野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部の区画整然とした住宅 地域で、比較的大規模の住宅 敷地も多い 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 笹木野駅北東方 1.2km 法令 規制 ２低専 (50,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業及び地区計画により環境保全がされている地域で、商業施設の利便性も高く当面は現況を維持 するものと予測。地価もいま暫くは小幅ながら上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は圏域内の個人で、少数ながら市外からの転入も見られる。商業 施設の利便性が高い住宅地域で旧来からの居住者も多く、売物件は少ないが需要は安定的。地区計画の制限もあって価 格を抑えたローコスト住宅は見られず、中心的な価格帯は土地が２００～４００㎡で１，２００～２，４００万円程度 、新築戸建は３，３００～４，０００万円程度の中規模住宅が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことに加え建築費の高騰もあり、採算性が厳しくなっている ために試算できなかった。一方比準価格は、代替物件との合理的比較が重視される自用の住宅地域で市場との適合性が 高く、また居住環境、利便性等需要者が重視する観点について、価格形成要因の比較において同様に重視していること から規範性も高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [104.2] [103.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は一進一退で、金融機関の住宅ロー ン審査も厳しくなりつつあるが、住宅取得世 代からの実需を中心に相応の住宅需要は続い ている。 土地利用の安定した中規模住宅地域で地域要 因の変動は少ないが、付近で新規の開発分譲 が見られる等取引がやや活発化している。 郊外部でもやや大きめの画地であるが、地区 計画の制限により区画分割が現実的ではない ため、総額の観点から需要が厳しくなりつつ ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％