令和6年1月15日　提出 福島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -10 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市小倉寺字二反田２２番５ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 、農地等が混在する 住宅地域 東5m市道 水道、下水 福島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川東岸の段丘上に位置 し、地域西部に洪水浸水想定 区域の指定あり 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 福島駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地が多いほか、洪水リスクも内包するため、地域不動産の競争力は高いとは言い難いが、中心部への接近性 に富むことから宅地需要は底堅く、今後の地価は横這い乃至上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に比較的近い郊外の住宅地域。主たる需要者は比較的安価な価格水準の土地を選好する市内の一 次取得者等である。近隣地域周辺は街路が比較的狭隘で傾斜地の多いエリアであることから、他エリアとの比較におい ては選好性は劣るが、市内優良土地の数が限定的であること等から、当エリアへの注目度は上昇している。需要の中心 価格帯は土地で８００万円～１，０００万円、新築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格が後記理由により試算できなかったため、比準価格について検討する。近隣地域には地主の供給 による共同住宅も介在するが、地域の大半を占める戸建住宅が取引の主流となっている。比準価格は、戸建住宅地の取 引事例を中心に試算したもので、市場の需給動向を反映し信頼しうるものと判断した。よって、本件では比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 78.3] [103.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島市は過去１年で人口は約１％減少、高齢 化率は上昇傾向にあり、土地取引件数も全体 的には減少傾向で推移している。 街路の配置、地勢、浸水リスク等は潜在する が、比較的利便性の良好な住宅地域であるこ とから、宅地需要は底堅く、地域要因の大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.4 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％