令和6年1月15日　提出 福島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -9 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市丸子字沢目２３番１１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に、 アパートも見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 卸町 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地とは松川を介した 北岸の住宅地域で、洪水浸水 想定区域にやや近接 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 卸町駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路や店舗等に近い利便性が好感され、今後も安定的な需要が見込めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市北方部の住宅地域一円が中心で、主な需要者は市内在住の第一次取得者が中心と見られる。近隣地 域及びその周辺は、立地や利便性に着目した宅地開発が行われてきたが、熟成度が増し、開発素地の減少等に伴いその ペースは鈍化している。但し、スーパーマーケット等の集積が進み、戸建住宅の選好性増大により土地需要は安定的に 推移しており、需要の中心は、土地で１，０００万円前後、新築の戸建てで３，０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と代替競争関係を有する最近の取引事例群から試算されたもので実証的である。なお、対象標 準地の地積が小さく最有効の賃貸用建物の建築想定が困難であるために収益価格は試算しなかった。近隣・周辺地域で は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、本件では住宅地の需給動向を踏まえ、比準価格を標準と して、また、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [103.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナが落ち着き、一部で経済活動の修復が 見られつつある中、昨今の物価高騰や円相場 動向等から、先行き不透明感の介在が払拭し 難い。 商業施設や幹線道路への接近性に恵まれ、安 定的な競争力を保持している。 個別的要因に変動はないが、手頃な総額から 良好な競争力を維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％