令和6年1月15日　提出 福島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 -3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市八島田字八幡北３番１１ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 、宅地開発が進む住 宅地域 南西6m市道、背面道 水道、ガス、下水 笹木野 830m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性及び周囲の宅地開発の 進捗を背景に、熟成が進んで いる地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 笹木野駅北東方 830m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では、近傍の新興分譲地域同様のやや高値の取引も散見される。建築費及び住宅ローン金利の今後の動向が 懸念されるが、熟成が進み環境が良化しており、暫く地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の住宅地域一円であり、特に西部及び北西部の住宅地域と代替性が高い。需要者の中心は子育 て世代を中心とする一次取得者層である。近年は西部及び北西部でやや開発が目立ち、新興住宅地域は街路が整然とし 建物も新しいこと等により既存住宅地域よりも人気がある。既存住宅地域は、供給が少なく新興地域に比べ取引は活発 でないが、学校に近い、又は通学の安全性が良好な地域は需要が底堅い。土地は１０００万円強が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある複数の住宅地の取引価格について客観的に比較検討を行った結果であり、地域特性、 市場性等を適切に反映した実証的な価格である。本件では周辺で取引が多く、比較的新しい近い位置の規範性を有する 事例を複数採用することができたことから、比準価格の精度は高いものと判断される。収益還元法は地域特性を考慮し 適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [104.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島市の土地取引件数は未だ震災前よりも多 く、住宅地需要も堅調であるが、住宅着工戸 数が震災前の水準と同程度まで減少した。 小規模分譲地が結合し、やや広がりを持った 住宅地域として熟成が進んでいる。街路がや や煩雑であるが、反面、閑静な住環境を形成 している。 南西側が道路であるため市場競争力が優れた 状態で、特段の変動はない。浸水想定区域に 該当しない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％