別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福島 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市野田町２丁目１８９番３
｢野田町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に事務
所等が見られる住宅
地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 福島

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福島駅西口に近い、区画整然
とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北　６．
５ｍ市道		 交通

施設		 福島駅西方

640m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性上位で人気の高い住宅地域であり、開発の余地はほとんどなく当面は現況を維持するものと予測。人気の
上に売物件も少なく、地価も当面は小幅ながら上昇基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の個人。市内でも高価格帯に属する住宅地域で、かつ
金融機関の融資審査も厳しくなる傾向が見られる現在の市場では需要者層は限られてくるが、市場は比較的安定してお
り、売物件の少なさもあって高価格の取引も少数ながら見られる。取引の中心となる価格帯は、土地が１８０～２７０
㎡で１，７００～２，５００万円程度、新築戸建住宅では４，０００～６，０００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも見られるが土地価格や高騰している建築費に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算さ
れた。比準価格は高価格帯住宅地の取引は少ないものの、代替性の高い取引事例を相応に収集し得ており、また居住環
境等の重要な価格形成要因は試算の過程で地域格差率、補・修正率等に適切に反映されていることから信頼性が高い。
本評価では比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済情勢は一進一退で、金融機関の住宅ロー
ン審査も厳しくなりつつあるが、住宅取得世
代からの実需を中心に相応の住宅需要は続い
ている。

利便性の高い住宅地域で人気は安定的である
が、駅西口の大規模商業施設の撤退予定が若
干の不安要因となっている。


南向きの環境良好な画地で、個別的要因に特
段の変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-58		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
東5m、角地
１住居

(60,200)
b ２４Ｋ１

-26		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西23.5m市
道、南4m、
角地
１住居

(70,200)
c ２４Ｋ６Ｙ

-2		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.5m市道、
東7m、角地
１住居

(80,200)
d ２４Ｋ６Ｙ

-14		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ２４Ｋ８Ｙ

-67		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
77,665 		 100
[  90.0]
86,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
91,500 
b (　           ) 
94,597  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.9]
90,220 		 100
[  86.2]
104,664 
111,000 
c (　           ) 
105,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
97,744 		 100
[  94.9]
102,997 
109,000 
d (　           ) 
81,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
78,352 		 100
[  76.0]
103,095 
109,000 
e (　           ) 
68,986  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
67,880 		 100
[  75.9]
89,433 
94,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,500 円／㎡]  



福島 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,285,217 
633,404 
2,651,813 
2,378,000 
273,813 		 （　0.9711）
265,900 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,426,531 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.09 Ｗ2 182.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   255 ㎡     17.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均占有面積４５．５４５㎡、２階建のファミリー向け共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.09 
100.0 
91.09 
1,515 
138,001 		 1.0  138,001 
1.0  138,001 

 2～ 2		 居宅
91.09 
100.0 
91.09 
1,559 
142,009 		 1.0  142,009 
1.0  142,009 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.18 
100.0 
182.18 

280,010 		 280,010 
280,010 
⑨年額支払賃料        280,010 円　×　12ヶ月　＝　       3,360,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,360,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,192,114 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           280,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          280,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          90,443 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,285,217 円　　　　（　        12,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１Ｔ
　　　　-4		 1,880  
(   1,825) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[107.0]
1,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,559 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ６ＴＹ
　　　　-4		 1,551  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,492 
c ２４Ｋ６ＴＹ
　　　　-5		 1,588  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]
1,766 
福島 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,804 円  　　　        3,360,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      278,800 円  　　　　     32,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         633,404 円　（　　　　　　         2,484 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     182.18 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  45 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,378,000 円  
（　　　　　         9,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,285,217 円      
②総費用 633,404 円      
③純収益　①－② 2,651,813 円      
④建物等に帰属する純収益 2,378,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 273,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 265,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,043 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,426,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市野田町二丁目１８９番３
 3800000200158-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 -2 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.
鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市野田町２丁目１８９番３
｢野田町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に事務
所等が見られる住宅
地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 福島

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福島駅西口から徒歩圏内にあ
る利便性の高い旧来からの住
宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 福島駅西方

640m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 福島駅西口に近く選好性が高い住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測される。不動産需要
は底堅いものの物件の供給が少ないことから、地価水準は引き続き上昇傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市市街地中心部、特に福島駅から概ね徒歩圏内にある利便性の高い住宅地域一円。需要者は市内に居
住する第一次取得者が中心で、住替を目的とする富裕層からの需要も認められる。福島駅西口からほど近い利便性の良
好な住宅地域であり、旧来より人気が高いことから不動産需要は継続して強含みである。土地は２０００万円前後が需
要の中心となっているが、需要に比して継続的に供給が少ないことから総額の嵩む取引や単価の高い取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸物件も見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費も高水準で推移して
いることから収益価格は低位に求められた。不動産取引は自用目的が中心で、比準価格は同一需給圏内の住宅地域での
代替競争関係の強い取引事例より試算されており、規範性が高いと認められる。よって収益価格は参考に留め、福島市
内中心部の住宅市場動向を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の上昇より総額との関連で取引件数の
減少が見られるものの、低水準が続く変動型
住宅ローン金利を背景に住宅地需要の底堅さ
は継続している。

福島駅に近く利便性の高い住宅地域であるが
開発適地が乏しいため供給は少なく、需要は
引き続き堅調に推移している。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ７

-58		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
東5m、角地
１住居

(60,200)
b ２４Ｋ６Ｙ

-2		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.5m市道、
東7m、角地
１住居

(80,200)
c ２４Ｋ６Ｙ

-15		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
南5m、角地
１中専

(60,200)
d ２４Ｋ６Ｙ

-1		 福島市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.7m市道、
北2.8m、角地
近商

(84,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,725  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
106,052 		 100
[ 110.4]
96,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
105,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
97,744 		 100
[ 102.0]
95,827 
102,000 
c (　           ) 
98,551  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
94,743 		 100
[ 103.4]
91,628 
97,100 
d (　     55,326) 
92,210  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
92,119 		 100
[ 101.5]
90,758 
96,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



福島 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,337,753 
729,418 
2,608,335 
2,367,590 
240,745 		 （　0.9711）
233,787 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,771,163 円　　　　（　     18,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 Ｗ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   255 ㎡     17.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、２ＬＤＫ４戸（各階２戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
87.00 
100.0 
87.00 
1,597 
138,939 		 2.0  277,878 
1.0  138,939 

 2～ 2		 居宅
87.00 
100.0 
87.00 
1,629 
141,723 		 2.0  283,446 
1.0  141,723 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

280,662 		 561,324 
280,662 
⑨年額支払賃料        280,662 円　×　12ヶ月　＝　       3,367,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,367,944 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       244,156 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,243,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           561,324 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          280,662 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          88,745 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,337,753 円　　　　（　        13,089 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ６ＴＹ
　　　　-5		 1,588  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[107.0]
1,577 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ６ＴＹ
　　　　-6		 1,434  
(   1,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[103.0]
1,527 
c ２４Ｋ７Ｔ
　　　　-8		 1,991  
(   1,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]
1,704 
福島 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,500 円  　　　　     32,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 139,518 円  　　　        3,487,944　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      274,500 円  　　　　     32,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,600 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,300 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         729,418 円　（　　　　　　         2,860 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,367,590 円  
（　　　　　         9,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,337,753 円      
②総費用 729,418 円      
③純収益　①－② 2,608,335 円      
④建物等に帰属する純収益 2,367,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 240,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 233,787 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,771,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市野田町二丁目１８９番３
 3800000200158-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考