令和6年1月15日　提出 遊佐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   遊佐 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飽海郡遊佐町遊佐字古川９２番２ ②地積 　(㎡) 448   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、作業所が混在する 住宅地域 南西6m町道、北西側道 水道、下水 遊佐 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 宅地化既成度が高い遊佐地区 中央の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 遊佐駅北東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 非居住用建物、農家等が混在、街並みが旧式化しており、郊外新興開発地域に比して選好性が劣り、地価は、今 後もやや下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遊佐町内の住宅地域（農家住宅混在地域も含む）のほか、酒田市に合併した旧３町内住宅地域の一部も含 む。需要者の中心は遊佐町に居住する勤労者で、農家の次、三男の需要も一部見られ、隣接市町からの転入者も考えら れる。土地区画整理事業の計画はないが、若者の定住、人口増加を目途とした公共に拠る住宅地供給が実施されている 。土地取引は１５０万～６００万円、新築の戸建物件は１６００万～３２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地が存する遊佐地区内から正常に取引された事例を採用し、標準地の近くで密接な需給関係ある事例 の査定価格を重視して求めており、市場性を反映、規範性が高い。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯はやや減少。住宅着工は減 少、有効求人倍率は下降。小学校５校が統合 、高速道路北伸の波及効果が注視される。 人口は減少、世帯は増加。その他地域要因に 、特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％