令和6年1月14日　提出 山形庄内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形庄内 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 7,260,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東田川郡庄内町余目字三人谷地２１９番 ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2.5 空地 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 北西16m県道 水道、ガス、下水 余目 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置する既成商業 地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 余目駅北西方 800m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 役場庁舎の建替えがあったが、三川町等の郊外型大型店舗等への顧客流出は依然として続いており、商業地需要 は依然低迷している。このため、地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね庄内地方の各市町の商業地域又は商住混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元の自己の業務用 の商業事業者である。町中心部に位置する既成商業地域であり、役場庁舎の建替えがあったが、三川町、酒田市の郊外 型大型店舗及び郊外路線商業地域等への顧客流出は依然として続いており、商業地の需要は低迷している。成約件数が 少ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町中心部に位置する当地域は、貸店舗や貸事務所等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が中心で あり、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は、取引事例が少ないものの、 同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有する と判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口、世帯数は減少傾向である。個人消 費は回復傾向であるが、三川町等の郊外型大 型店舗等に客足が奪われている。 商業地域として成熟しており、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％