令和6年1月14日　提出 山形庄内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形庄内 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東田川郡庄内町余目字興野４７番 ②地積 　(㎡) 531   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 大規模農家住宅の中 に寺院等が見られる 住宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 余目 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 余目バイパス背後の農家住宅 を中心とする既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 余目駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の人口減少、高齢化が進んでおり、町中心部と比較して居住環境、選好性はやや劣るが、周辺において宅地開 発による取引が見受けられ、一定の需要が見込まれる。地価は暫く概ね横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね庄内町を中心とする庄内地方の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、主に庄内町居住者であり、 隣接市町からの転入は少ない。町の人口減少、高齢化が進んでおり、町中心部と比較して居住環境、選好性はやや劣る が、周辺において宅地開発による取引が見受けられ、一定の需要が見込まれる。成約件数が少なく、取引される物件の 規模等は多様であるが、概ね需要の中心となる価格帯としては、土地のみで５００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模農家住宅の中に寺院等が見られる住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であり、アパート等の収益物件は 見受けられず、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏 内より価格牽連性が認められる取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有すると判 断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形庄内 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [148.5] [101.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間、町の人口、世帯数は減少傾向で ある。新設住宅着工は、着工数が少なかった 昨年と比較して増加している。 住宅地域として成熟しており、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％