令和6年1月15日　提出 三川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三川 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東田川郡三川町大字横山字袖東１番８外 ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、医院等 が混在する商業地域 北16m町道 水道、ガス、下水 藤島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三川町役場等の公共施設に近 い近隣商業地域 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 藤島駅北西方 6.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三川町役場に近い近隣商業地域であるが、商業集積度は低く、郊外型の大型ショッピングセンターに顧客が流出 しており、今後も当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三川町と隣接市町における商業地域全域である。需要者の中心は町内における個人事業者であるが、郊 外型の大型ショッピングセンターの影響により、町内中心部に対する新規需要は低迷している状況である。近年はその 価格水準、立地条件等から、住宅地としての需要が見込まれている。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～７０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は町内中心部に位置するものの、貸店舗や貸事務所等の収益物件はなく、賃貸市場が成立していないため、収 益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、取引事例が少ないものの、同一需給圏内の類似地域等において現実 に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上より、市場性を反映 して求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.6] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型ショッピングセンターの影響により、町 内中心商業地への新規投資はなく、商業集積 度は高くない。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％