令和6年1月15日　提出 三川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三川 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　高嶋　俊幸   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東田川郡三川町大字押切新田字対馬１０５番１５ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m町道 水道、ガス、下水 藤島 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三川町役場等の公共施設に近 い住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 藤島駅北西方 6.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内中心部に近い生活利便性の高い住宅地域であり、今後も地価はやや上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三川町と隣接市町における住宅地域全域である。需要者の中心は三川町内の居住者であるが、一部町外 からの転入も見られる。庄内地方の中心である鶴岡市と酒田市の中間に位置し、立地条件は良好である。また、大型シ ョッピングセンターが立地し、生活利便性等も高い。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～７００万円、新築戸 建住宅は２，０００万円前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は町中心部に位置する既成住宅地域であり、アパート等の収益物件はなく、賃貸市場が成立していないた め、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例 を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上より、市場性を反映して求められた比準 価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 95.9] [101.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内中心部に近い利便性の高い住宅地域と、 郊外の農家集落地域で、地価の二極化が緩や かに進行している。 地域要因の特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％