令和6年1月16日　提出 白鷹 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白鷹 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　大貫　良一   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西置賜郡白鷹町大字荒砥乙字横町１０１４番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (77,200) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｓ3 各種店舗のほか銀行 等が見られる商業地 域 西20m国道 水道、下水 荒砥 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 荒砥駅南東方 650m 法令 規制 （都） 近商 (77,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面現状のまま推移するものと予測する。白鷹町の既存商業地の集客力は減少しており、地価は弱含みで推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白鷹町の商業地域及び商住混在地域を中心に周辺市町の商業地におよび広域的に形成される。需要者の 中心は、地元の法人事業者、個人事業者等であり、町外からの流入もある程度はみられる。山形市や長井市の郊外型大 規模商業施設への顧客流出に歯止めがかからず、需要は弱含みである。取引は個別的であり、中心となる価格帯の把握 は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は店舗等が多く、ある程度商業施設が集積している地域ではあるが、貸店舗、貸事務所等はあまり見られ ず賃貸市場が成立しているとはいえない。このため収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域 の取引事例により求めたもので、実証的かつ説得力を有する価格である。以上より、本件では比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [ 98.0] 100 [ 93.0] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済は、新型コロナの影響から持ち直 しつつあり、個人消費や雇用情勢の回復があ る程度認められる。 国道２８７号と３４８号との交差点付近に食 品スーパーが進出。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％