令和6年1月15日　提出 山形川西 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形川西 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東置賜郡川西町大字上小松字西五日町３４８８番１外 ②地積 　(㎡) 644   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 東7.5m県道 水道、下水 羽前小松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 川西町の旧来からの中心商業 地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 羽前小松駅西方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川西町中心部の旧来からの商店街で、郊外の大型店舗等に顧客が流出していることから、当該地域の商況は縮小 傾向を強めており、今後とも地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね川西町を中心に隣接市町を含む商業地域、商住混在地域の圏域。需要者の中心は川西町関係の企業や 個人事業者にほぼ限定される。川西町は過疎化の進行に歯止めがかからず、また、郊外の大型店舗へ顧客が流出してい ることから新規出店を考えている事業者は少なく、商業地の需要は低位に推移している。取引そのものが少なく、取引 される価格帯にもややばらつきがあることから、需要の中心となる価格帯を見極めるためには吟味を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸事務所や貸店舗等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は適用できなかった。一方、 周辺地域において自用目的の取引が主であることから、川西町を中心に広域的な地域における多数の取引事例を収集し て求められた比準価格は、市場の実態を反映し、実証的で信頼性の高い試算価格である。よって、豊富な資料に裏付け られた比準価格を採用し、他の標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数は減少傾向、高齢化の進行は継 続しているほか、物価上昇等により個人消費 はやや弱い。メディカルタウン構想が進行中 。 地域要因に変動はない。旧役場庁舎跡地の再 開発計画等による再活性化が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％