令和6年1月15日　提出 山形川西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形川西 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 1,800,000 円  １㎡当たりの価格 9,420 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東置賜郡川西町大字上小松字宮町３３０６番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、工 務店等が混在する住 宅地域 南西6.5m町道 水道、下水 羽前小松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西部に位置する既成住 宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 羽前小松駅西方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新興住宅地域と比べ近隣地域への選好性は低く、旧来からの既成住宅地域の需要は低迷しており、また、取引そ のものが少なく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,420 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西町を中心に、その周辺市町を含む住宅地域の圏域。需要者の中心は、地元出身者やその縁故者、川西 町居住者が多くを占め他市町からの移住者は少ない。同町北部に位置するメディカルタウン構想の新興住宅地へ選好性 が移行し、旧来からの既成住宅地への需要は低下している。取引そのものが僅少で、画地規模が多様であるが、需要の 中心となる価格帯は、土地は１００万円～３００万円程度、新築の戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は存せず、賃貸市場が成立していないほか需要も見込まれないため収益還元法は適用できなかっ た。一方、比準価格は、周辺地域では自用目的の取引が中心であり、広域的に収集した多数の代替性の高い取引事例か ら求められ、実証的で信頼性は高い。よって、豊富な資料に裏付けられ市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表 標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形川西 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [102.0] 100 [120.8] [102.0] 100 9,430  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,530 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数は減少傾向、高齢化の進行は継 続しているほか、物価上昇等により個人消費 はやや弱い。メディカルタウン構想が進行中 。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％