別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高畠 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高畠 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.
鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東置賜郡高畠町大字福沢字鎌塚台１５０番６
 ②地積
　(㎡)		 318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南6m町道 水道、下水 高畠

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い区画整然とした住宅
地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 高畠駅南西方

850m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い区画整然とした住宅地域であり、生活利便性と価格水準から一定の需要があり、需要の底堅さが観察さ
れる。このため、地価は若干の上昇傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,570 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高畠町を中心に隣接市町の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は高畠町の１次所得者がほ
とんどであるが、隣接市町からの転入も見られる。宅地供給は公共分譲やミニ開発が中心で、これらの新興住宅地の選
好性が高く、近隣で新たな公共分譲が行われており、売れ行きも順調で、本地域の人気も高い。土地は１００～８００
万円程度が需要の中心で、新築戸建で２５００～２８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の既成住宅地域である。比準価格は時点が新しく、更地の５事例から
導出され、補修正・要因比較は妥当な範囲で、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格
は、木造アパートを想定して求めているが、自用目的の取引が中心で、説得力に欠ける。以上により、比準価格を重視
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米沢 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.2]		 [103.0]
100		 21,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 公共分譲による宅地供給が行われ、人口はや
や減少だが、世帯数は増加しており、新設住
宅着工戸数は堅調である。


近隣で新たな公共分譲が行われており、売れ
行きも順調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高畠 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ１６

-65		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ６Ｋ１６

-66		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ６Ｋ１６

-58		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d Ｒ６Ｋ１６

-57		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e Ｒ６Ｋ１６

-61		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
26,486 		 100
[ 129.0]
20,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,100 
b (　           ) 
28,432  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
28,042 		 100
[ 129.0]
21,738 
22,400 
c (　           ) 
23,450  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
23,243 		 100
[  67.0]
34,691 
35,700 
d (　           ) 
15,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,150 		 100
[  72.1]
21,012 
21,600 
e (　           ) 
12,780  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
13,281 		 100
[  62.7]
21,182 
21,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,600 円／㎡]  



高畠 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,875,251 
565,723 
2,309,528 
2,159,190 
150,338 		 （　0.9715）
146,053 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,042,771 円　　　　（　      9,570 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高畠 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   318 ㎡     18.0 m x   18.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４８㎡の２ＬＤＫタイプ。敷地内に平面駐車場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用廊下等の容積不算入部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,223 
117,408 		 2.0  234,816 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
1,248 
119,808 		 2.0  239,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

237,216 		 474,432 
0 
⑨年額支払賃料        237,216 円　×　12ヶ月　＝　       2,846,592 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          92,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,938,752 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       259,852 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,870,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           474,432 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,351 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,875,251 円　　　　（　         9,042 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ１６
　　　　-4		 1,138  
(   1,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,198 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,248 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ１６
　　　　-7		 1,131  
(   1,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,323 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高畠 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,100 円  　　　　     29,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 93,923 円  　　　        3,130,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      277,600 円  　　　　     29,700,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,400 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,700 円  　　　　     29,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         565,723 円　（　　　　　　         1,779 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,159,190 円  
（　　　　　         6,790 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,875,251 円      
②総費用 565,723 円      
③純収益　①－② 2,309,528 円      
④建物等に帰属する純収益 2,159,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 150,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 146,053 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          459 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,042,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,570 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高畠 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東置賜郡高畠町大字福沢字鎌塚台１５０番６
 3903000631612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高畠 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高畠 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.
鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東置賜郡高畠町大字福沢字鎌塚台１５０番６
 ②地積
　(㎡)		 318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南6m町道 水道、下水 高畠

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理地に隣接する開発分
譲地		 街

路		 基準方位北、６ｍ町
道		 交通

施設		 高畠駅南西方

850m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 フォーチュンタウン駅西の分譲が開始、病児保育施設等の子育て施設の整備が進んでいる。人口は減少している
が、世帯増加が見込まれ、区画整然とした住宅地への需要は根強く、地価はやや上昇基調で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,530 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高畠町内の住宅地域のほか、置賜地方他市町の住宅地域の一部も含む。需要者の中心は、高畠町居住者が
殆どを占るが、一部隣接市町からの転入者も見られる。新たな土地区画整理事業の計画はないが、民間による小規模の
宅地開発が行われているほか、若者の定住、人口増加を目途とした公共に拠る大規模な住宅地供給が実施されている。
土地取引は１２０万～１３００万円、新築の戸建物件は１５００万～３３００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、高畠町内の開発地域から事例を採用、標準地近くで取引された事例の査定価格を重視して求めており、規
範性が高く説得力がある。投資目的の引合が一部散見されるが、地主の節税目的の共同住宅経営が依然多いことより賃
貸借市場は未熟成で、収益価格には限界がある。よって、代表標準地からの規準結果を踏まえ、比準価格を採用、収益
価格は検証に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　米沢 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     23,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[109.2]		 [103.0]
100		 21,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、世帯はやや増加。住宅着工は増
加、有効求人倍率は下降。新庁舎の新築工事
が始まり、公的大規模住宅地供給の影響が注
視される。

人口、世帯はいずれも減少。近くの宅地開発
、公共公益施設整備等よる外部経済効果が認
められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高畠 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ１６

-65		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b Ｒ５Ｃ０４

-205		 東置賜郡高畠町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m町道、
南6m、角地
（都） １中専

(70,200)
c Ｒ５Ｃ０４

-209		 東置賜郡高畠町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ５Ｃ０４

-215		 東置賜郡高畠町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m町道、
西6m、角地
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,618  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
26,460 		 100
[ 118.2]
22,386 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,100 
b (　           ) 
18,149  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
17,527 		 100
[  86.8]
20,192 
20,800 
c (　           ) 
20,829  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
20,445 		 100
[ 100.0]
20,445 
21,100 
d (　           ) 
23,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
22,606 		 100
[  99.0]
22,834 
23,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,700 円／㎡]  



高畠 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、土地の再調達原価の査定が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,923,938 
631,958 
2,291,980 
2,173,730 
118,250 		 （　0.9715）
114,880 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,393,333 円　　　　（　      7,530 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高畠 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.93 Ｗ2 183.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   318 ㎡     18.0 m x   18.0 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（約４５㎡の２ＬＤＫ）、青空駐車場（８台）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延べ床面積の容積不採算部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
91.76 
100.0 
91.76 
1,252 
114,884 		 2.0  229,768 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
91.76 
100.0 
91.76 
1,278 
117,269 		 2.0  234,538 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
183.52 
100.0 
183.52 

232,153 		 464,306 
0 
⑨年額支払賃料        232,153 円　×　12ヶ月　＝　       2,785,836 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     183.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　         110,112 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保、不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,895,948 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       264,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,919,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,306 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,923,938 円　　　　（　         9,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ０４
　　　　-8		 1,524  
(   1,524) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[124.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,508 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,278 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ０４
　　　　-9		 940  
(     939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,239 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高畠 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,600 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 127,358 円  　　　        3,183,948　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      279,500 円  　　　　     29,900,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,800 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         631,958 円　（　　　　　　         1,987 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     183.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,173,730 円  
（　　　　　         6,836 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,923,938 円      
②総費用 631,958 円      
③純収益　①－② 2,291,980 円      
④建物等に帰属する純収益 2,173,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 118,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 114,880 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,393,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,530 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高畠 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東置賜郡高畠町大字福沢字鎌塚台１５０番６
 3903000631612-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考