令和6年1月15日　提出 金山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金山 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　広央   TEL.

鑑定評価額 5,770,000 円  １㎡当たりの価格 5,390 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 最上郡金山町大字山崎字愛宕下３３４番 ②地積 　(㎡) 1,070   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 国道沿いの住宅地域 西11m国道 水道、下水 真室川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１１ｍ 国道 交通 施設 真室川駅北東方 7.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。不動産取引、需要は 僅少であり、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,390 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は最上地方の地価が低位な住宅地域で、主たる需要者は居住目的のエンドユーザー等が想定される。人口の 減少、高齢化を背景に不動産需要は低調で、取引は静態的である。近隣地域一帯は店舗が多い幹線道路沿いに位置し、 利便性が悪くないが、居住環境は劣り、選好は普通レベルである。取引はほぼなく、画地規模も多様であるため、取引 相場を把握し難いが、土地は１００万円～７００万円程度と推測され、新築の戸建物件の分譲等は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、金山町をはじめ、最上地方の取引事例を採用し、各事例の規範性の優劣を判定の上、試算してお り、市場の実勢を反映し、規範性が高い価格である。需要は自用目的が主であり、需要者は特に市場性に着目するもの と思料し、比準価格は需要者の意向に合致した説得力の高い価格と言える。従って、比準価格を採用することを妥当と 判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,440 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金山町の新設住宅着工は減少、人口は減少、 世帯数はやや減少している。直近の取引件数 は僅少であるが、増加している。 地域要因に特別な変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％