令和6年1月15日　提出 大石田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大石田 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　福山　善智   TEL.

鑑定評価額 4,080,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北村山郡大石田町大字大石田字東町丙１０３番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 家住宅も見られる住 宅地域 南東6m町道 水道、下水 大石田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 大石田駅南方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。人口、世帯数の減少、高 齢化の進行により宅地需要は総じて弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大石田町を中心に北村山地方の住宅地域におよぶ。需要者の中心は町居住者やその縁故者等であり、町外 からの流入はあまり見られない。人口、世帯数の減少、高齢化が進行しており、小学校の統廃合が計画される等過疎化 が進んでおり、町内の住宅地需要は総じて弱く、当該地域の需要も弱い。民間による取引が少なく、規模や道路付けに よって金額が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は低層の戸建住宅や農家住宅が中心の住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件はほぼ見られず、 賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域におけ る信頼性の認められる取引事例に基づき試算されており、実証的かつ説得力を有する。以上より本件では市場性を反映 した比準価格を採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持 ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え るが、物価上昇から先行きは不透明である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％