令和6年1月16日　提出 山形大江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形大江 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　中村　剛   TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡大江町大字左沢字横町３６２番外 ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北10m町道 水道、下水 左沢 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   160 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の旧来からの既成商 業地域 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 左沢駅南方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の旧来からの既成商業地域。町外への顧客流出により地域の衰退が進行しており、不動産需要は低調な 状態が継続している。今後も地価は当面下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は一次的には町内の商業地一円で商住混在地を含み、二次的には周辺市町の商業地及び商住混在地一円であ る。需要者は町内の個人事業者や地縁者等がほとんどで、外部からの転入はほとんど認められない。人口減少及び高齢 化が進み、町外への顧客流出傾向が続き地域の衰退に歯止めがかかっておらず、不動産需要は低調な状態が続いている 。取引件数が極めて少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の不動産が大半を占める地域で、同一需給圏内の類似地域における代替競争等の関係にある取引事例から求めた比 準価格は実証的で説得力が高い。一方、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法は規範性に乏しく適用しなかった。 町内の個人事業者や地縁者等による自己使用目的の取引が中心の地域であることから、市場の実態を反映した取引事例 から求めた比準価格を妥当と認め採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形朝日 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 56.8] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の直近の人口・世帯数は全般的に減少傾向 で推移。直近県内経済は個人消費が緩やかな 回復傾向、一部に弱さがみられるが緩やかに 持ち直している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％