令和6年1月15日　提出 山形朝日 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形朝日 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 9,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡朝日町大字宮宿字田中８１７番１３外 ②地積 　(㎡) 599   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に事 業所等が混在する住 宅地域 東12m町道 水道 左沢 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に比較的近い既成住 宅地域 街 路 基準方位北、　　１ ２ｍ町道 交通 施設 左沢駅南西方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に近い既成住宅地域であり、今後とも戸建住宅地として推移するものと予測する。町全体として人口が 減少するなか、住宅地需要は区画整然とした住宅地に集中しており、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね朝日町を含む西村山地方の住宅地域。需要者の中心は朝日町に居住する一次取得者及び地縁関係者で ある。人口とりわけ生産年齢人口の減少率が高く、中心となる需要者の減少傾向が続くなか、町が整備した住宅団地で は長期間未成約の空地も見られ、住宅建設の動きも鈍く、住宅地需要は低調である。土地取引自体が少なく、取引され る規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域周辺では貸家や共同住宅等の賃貸需要や供給が殆ど見られず、賃貸市場が成立していないことから収益価格の試算 は行わなかった。一方、地域周辺では自己用の戸建住宅を建設する目的での取引が中心であり、現実の取引市場で成立 した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、説得力の高い 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,380 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町を含む地方圏の町村部では、ポストコロ ナによる人流増加は限定的であり、むしろそ れを上回る人口流出や諸物価高騰等の影響が より大きい。 地域要因に大きな変動は見らず、人口流出が 深刻化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％