令和6年1月15日　提出 山形西川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形西川 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 1,190,000 円  １㎡当たりの価格 2,660 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡西川町大字水沢字上原４０９番３ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅に農 家住宅が見られる住 宅地域 南8m町道 水道、下水 羽前高松 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１１２号背後の住宅地域 で、一部店舗、事業所も見ら れ、空家、空地が散在 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 羽前高松駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地区外からの新たな移入は見込めず、今後も空家、空地が増加、人口・世帯は減少すると推測される。土地取引 は殆ど見られず、居住者の高齢化も相俟って、需要は今後更に減退、地価は引き続き下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,660 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西川町の農家住宅地域のほか、同町内戸建住宅地域、西村山地方内他町の農家住宅地域の一部も含む。 需要者の中心は西川町の農村集落居住者が殆どを占め、西川町中心部、他市町からの転入は考え難い。農地転用に基づ く個別宅地化は一部見られるものの、宅地分譲等に基づく新規供給はなく、需給とも低位である。土地取引は１００万 ～５００万円、新築の戸建物件の総額は１３００万～２２００万円程度が需要の中心部である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、西川町内全域から、また古い事例も採用した感は否めないが、標準地と地域状況が類似する普通・農家混 在住宅地域（一部店舗・別荘が介在）の事例を重視して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、 比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,690 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的 には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩 やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の 動きがみられる。 水沢地区の人口は減少、世帯は増加。空家が 散在しているが、大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％