令和6年1月14日　提出 山形河北 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山形河北 5-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西村山郡河北町谷地字谷地ニ２８番 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 各種小売店舗や飲食 店等が建ち並ぶ商業 地域 南16m県道 水道、下水 寒河江 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部から程近い旧来から の近隣商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 寒河江駅北東方 7.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 役場庁舎の建替えがあったが、隣接市の郊外型大型店舗への顧客流出が続き、閉鎖店舗が見受けられ、さらに、 消費者の減少等により、商業地需要は弱含みである。地価は引き続き下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河北町を中心とする村山地方の商業地域又は商住混在地域の圏域である。需要者の中心は、河北町の店舗 営業や居住を目的とする個人事業者等であり、町外の事業者は少ない。役場庁舎の建替えにより、地元の若干の需要が 見込まれるが、北村山地方の郊外型大型店舗への顧客流出により商況は落ち込み、需要は弱含みである。成約件数が少 ないうえに、取引される物件の価格や規模等は多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町中心部から程近い旧来からの近隣商業地域であるが、自己使用目的の取引が中心であり、貸店舗や貸事務所等の収益 物件は見受けられず、賃貸市場が成立していない。従って、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一 需給圏内より価格牽連性が認められる取引事例を採用し、実証的な価格であり、試算過程も適切であり、説得力を有す ると判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村山 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [ 96.0] 100 [103.6] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間、町の世帯数は微増、人口は減少 傾向で推移。個人消費は回復傾向であるが、 隣接市の郊外型大型店舗への顧客流出が続い ている。 商業地域として成熟しており、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％