令和6年1月15日　提出 中山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中山 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山郡中山町大字土橋字北８９番２ ②地積 　(㎡) 719   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東4.5m町道 水道、下水 羽前長崎 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 羽前長崎駅西方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地区外からの移入者は見込めず、人口、世帯とも減少で推移、空家がさらに増加と推測する。土地取引は殆ど見 られず、居住者の高齢化も相俟って需要は低位で、地価は引き続きやや下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中山町市街化調整区域内の農家住宅地域のほか、山形広域都市圏内市街化調整区域の農家住宅地域も含む 。需要者の中心は中山町同地域の居住者、同関係者が殆どを占め、その他地域からの移入者は多くない。農地転用に基 づく個別宅地化は見られるものの、人口・世帯の減少、居住者の高齢化も相俟って、需給とも低位である。土地取引は ４００万～１４００万円、新築の戸建物件の総額は１８００万～３２００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、中山町内全域の農家住宅地域から、また古い事例も採用した感は否めないが、標準地と同じ土橋地内で正 常に取引された事例を重視して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、代表標準地からの規準結 果を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山辺 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [126.0] [102.0] 100 9,120  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,270 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯はやや増加、有効求人倍率 は下降。住宅着工はやや増加、山形市のベッ ドタウンとして機能、新たな区画整理等の計 画はない。 人口、世帯はともに減少。その他地域要因に 、特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％