令和6年1月15日　提出 中山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中山 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　植松　知明   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山郡中山町大字長崎字元町１９７番３外 ②地積 　(㎡) 465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 羽前長崎 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    55 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       525 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場、商店街背後の自然形成 された住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 羽前長崎駅東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 自然形成された住宅地域で、空地、空家が散在、最寄商店街は空洞化しており、街路条件も劣るため選好性が劣 り、需要は低位である。地価は、引き続きやや下落基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中山町内の戸建住宅地域のほか、村山地方他市町の戸建住宅地域の一部も含む。需要者の中心は中山町に 居住する勤労者で、一部隣接市町からの転入者も見られる。郊外新興住宅地に対する選好性が強く、道路が狭く街並が 古い既成住宅地に対する需要は弱く、低位である。土地取引は６００万～１１００万円、新築の戸建物件は２０００万 ～３２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地と同じ長崎地区から事例を採用しており、説得力が認められる。またここ一年以内に正常に取引さ れた事例の査定価格を重視して求めており、市場性を反映、実証的で規範性が高い。よって、比準価格をもって、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯はやや増加、有効求人倍率 は下降。住宅着工はやや増加、山形市のベッ ドタウンとして機能、新たな区画整理等の計 画はない。 人口、世帯はともに増加。その他地域要因に 、特別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％