鑑定評価書

令和6年1月16日　提出
南陽 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南陽 5-2

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　中村　剛

TEL.

鑑定評価額

9,900,000 円

１㎡当たりの価格

29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南陽市赤湯字森前４０３番１				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗の中に一般住宅が混在する商業地域	南10.5m国道	水道、下水	赤湯 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ国道

交通

施設

赤湯駅東方

1.8km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中心部に近い既成商業地域。郊外路線商業地への顧客流出が進み商業地としての相対的地位低下がみられるが、
住宅地としての需要も垣間見られ需給は概ね均衡状態と思料する。今後も地価は横ばい基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南陽市内の商業地域一円で、商住混在地域を含む。需要者は地場の中小・個人事業者等が中心である。市
街地中心部に近い旧来からの既成商業地域で、郊外型路線商業地域への顧客流出が進んでいることから商業地としての
相対的地位低下がみられるが、直近では住宅地としての需要も垣間見られ需給は概ね均衡状態と思料する。需要者の土
地利用目的により取引規模が異なること等から、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域の需要者は地場の中小・個人事業者等が中心で、自用目的がほとんどであるため同一需給圏内の類似地域におけ
る市場実態を反映した比準価格は説得力が高い。一方、賃貸物件としての収益性に基づく収益価格も一定の説得力を有
するが、自用が中心で純粋な収益性のみを指向する地域ではなく相対的規範性は劣る。よって、本件では比準価格を重
視のうえ収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口は減少傾向、高齢化率も県平均を若干
上回る。直近県内経済は個人消費が緩やかな
回復傾向、一部に弱さがみられるが緩やかに
持ち直している。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

南陽 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ０８ -218	南陽市		更地	（　）	長方形	南10.5m国道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
b	Ｒ５Ｃ１５ -81	南陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、東3.5m、角地		（都）近商 (80,200)
c	Ｒ５Ｃ１５ -73	南陽市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	Ｒ５Ｃ２６ -42	南陽市		建付地	（　）	不整形	南西16.5m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ５Ｃ２６ -46	南陽市		建付地	（　）	不整形	北13.5m国道、西3.6m、角地		（都）工業 (200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,433	100 [ 60.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	29,954	100 [ 100.5]	29,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,800
b	(　 ) 22,311	100 [ 80.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	27,834	100 [ 90.9]	30,620		30,600
c	(　 ) 21,608	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	23,064	100 [ 73.0]	31,595		31,600
d	(　 ) 18,148	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	18,772	100 [ 61.3]	30,623		30,600
e	(　 ) 15,363	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	15,089	100 [ 50.8]	29,703		29,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	売急ぎ	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,500 円／㎡]

南陽 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,532,614	556,749	1,975,865	1,783,120	192,745	（　0.9734） 187,618	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,539,962 円　　　　（　 10,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南陽 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	130.00	Ｓ1	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	331 ㎡	12.2 m x 27.5 m	前面道路：国道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,766	229,580	3.0	688,740
							0.0	0
～

～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		229,580		688,740
								0

⑨年額支払賃料	229,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,754,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,754,960 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,526,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,532,614 円　　　　（　 7,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ６Ｋ０８　　　　-5	2,880 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [165.0]	100 [ 95.0]	1,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ６Ｋ０８　　　　-6	1,430 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南陽 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,200 円	24,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	82,649 円	2,754,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 81,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,800 円	24,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	24,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,749 円　（　　　　　　 1,682 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,783,120 円（　　　　　 5,387 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,532,614 円
②総費用	556,749 円
③純収益　①－②	1,975,865 円
④建物等に帰属する純収益	1,783,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,618 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,539,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南陽 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南陽市赤湯字森前４０３番１	3903000333641-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
南陽 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南陽 5-2

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　福山　善智

TEL.

鑑定評価額

9,860,000 円

１㎡当たりの価格

29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南陽市赤湯字森前４０３番１				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗の中に一般住宅が混在する商業地域	南10.5m国道	水道、下水	赤湯 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．５ｍ国道

交通

施設

赤湯駅東方

1.8km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

地域に影響を与える要因は見当たらず、当面現状のまま推移するものと予測する。旧来からの既成商業地域で、
店舗等の集積度が低く新たな出店等も見られないことから、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南陽市の商業地域を中心に商住混在地域を含み広域的である。需要者の中心は市内の法人事業者及び個
人事業者である。市内では大規模商業施設を核とする商業地域への選好性が高く、小規模店舗や事業所等を中心とする
近隣地域周辺での商業地需要はやや低調である。他方、市中心部に近いことから一部住宅地化の動きも窺える。規模、
道路付け等により価格が異なるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺は旧来からの既成商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例に基
づいており実証的かつ説得力を有する。一方、収益価格は土地の収益性を反映した価格であるが、対象標準地周辺は自
用の店舗、店舗兼住宅等が中心であり、貸店舗等はほとんど見られず賃貸市場の成熟の程度は低く、相対的な説得力は
劣る。以上より本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響が落ち着き、個人消費の持
ち直し、雇用情勢の改善等明るい材料が見え
るが、物価上昇から先行きは不透明である。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

南陽 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ０８ -216	南陽市		底地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	Ｒ５Ｃ１５ -76	南陽市		建付地	（　）	不整形	北13m県道、東6m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ６Ｋ０８ -219	南陽市		建付地	（　）	ほぼ台形	南18m県道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
d	Ｒ６Ｋ０８ -205	南陽市		更地	（　）	ほぼ長方形	北18m県道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 29,712) 39,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,616	100 [ 133.1]	29,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,800
b	(　 ) 22,079	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 73.0]	33,505	100 [ 109.3]	30,654		30,700
c	(　 ) 17,466	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	21,833	100 [ 74.7]	29,228		29,200
d	(　 ) 40,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,687	100 [ 133.9]	30,386		30,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -27.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

南陽 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,311,322	509,227	1,802,095	1,596,180	205,915	（　0.9734） 200,438	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	3,781,849 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南陽 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	331 ㎡	12.2 m x 27.5 m	前面道路：国道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の一棟貸店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,746	209,520	3.0	628,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		209,520		628,560
								0

⑨年額支払賃料	209,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,514,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,514,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,305,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	628,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,311,322 円　　　　（　 6,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ６Ｋ０８　　　　-6	1,430 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ６Ｋ０８　　　　-5	2,880 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [175.0]	100 [ 90.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南陽 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	22,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,427 円	2,514,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,500 円	22,200,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	22,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,227 円　（　　　　　　 1,538 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,596,180 円（　　　　　 4,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,311,322 円
②総費用	509,227 円
③純収益　①－②	1,802,095 円
④建物等に帰属する純収益	1,596,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	205,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	200,438 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 606 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,781,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

南陽 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	南陽市赤湯字森前４０３番１	3903000333641-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考