令和6年1月15日　提出 尾花沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尾花沢 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　安孫子　直樹   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尾花沢市新町２丁目３７４５番１ ｢新町２－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、下水 大石田 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路幅員が狭い既成住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 大石田駅北東方 3.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い既成住宅地域であり、今後とも戸建住宅地として推移するものと予測する。豪雪地帯としては道 路幅員が狭いことから選好性は大きく低下しており、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね尾花沢市及び村山地方北部の住宅地域一円。需要者の中心は同市に居住する一次取得者及び地縁関係 者である。総人口の５年間減少率が県内１位となるなど市全体としての活力低下が深刻化している。その主因である豪 雪地帯であることにより、住宅地購入に際しての街路条件の優先度は高く、街路条件が劣る住宅地需要はとりわけ低調 である。土地取引が少ない上、取引される規模や価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等居住用賃貸物件の新規供給が殆ど見られないほか、豪雪地帯のため除雪スペースや除雪費用及び駐車スペー スの確保等を考慮すると経済合理的な賃貸経営が困難であることから収益価格の試算は行わなかった。一方、現実の取 引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尾花沢 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [108.2] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市においては、ポストコロナによる人流増 加は限定的であり、むしろそれを上回る人口 流出や諸物価高騰等の影響がより大きい。 地域要因に大きな変動は見られないが、県内 トップクラスの人口減少率に伴い、市全体と して衰退化の傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％