令和6年1月15日　提出 東根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東根 -3 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東根市神町北３丁目６１００番２２ ｢神町北３－１５－１４｣ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 神町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来より区画整理された既成 住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 神町駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした居住環境の良好な住宅地域で、幹線道路沿線の店舗に近接するほか、市内各地で新興住宅地開発 が進んでおり、当地域を含む住宅地域への需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東根市街地の住宅地域の圏域。需要者は同市内の居住者のほか、隣接市町等から若年層を中心とした 移住の一次取得者層である。人口は横這い、世帯数は微増傾向で、同市内中心部付近では、民間による中小規模の宅地 開発が活発に行われ、新興住宅地域を含む区画整然とした住宅地への選好性は高く、当地域への需要も増加傾向にある 。土地は８００万円～１，３００万円程度、新築の戸建物件は２，６００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、近隣地域及び周辺地域においてアパート等は存在せず、賃貸市場は未成熟であることから試算できなかっ た。一方、比準価格は、近隣地域において自用目的の需要者が中心であることから、同一需給圏内における多数の代替 性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。よって、豊富な資料に裏付けられ、市場の実態を反映した比 準価格を採用し、他の標準地価格との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化は継続しており、物価上昇等により個 人消費はやや弱いものの、人口は横這い、世 帯数は微増傾向にあり住宅地需要は堅調であ る。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％