令和6年1月14日　提出 東根 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東根 -2 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東根市鷺ノ森１丁目１０番１３ ｢鷺ノ森１－１０－１４｣ ②地積 　(㎡) 312   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 東6m市道 水道、下水 東根 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東根駅から程近い市街地北部 に位置する区画整理済の住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東根駅南東方 450m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校から比較的遠く、生活利便性の面でやや劣るが、東根駅から程近い区画整理済の住宅地域であり、値頃感 から一定の需要が見込まれる。地価はこのまま暫く上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね東根市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、東根市内の居住者であり、隣接市町からの転入 も多く見受けられる。小学校から比較的遠く、生活利便性の面でやや劣るが、東根駅から程近い区画整理済の住宅地域 であり、値頃感から一定の需要が見込まれる。概ね需要の中心となる価格帯としては、土地のみで６００～１，０００ 万円程度、新築戸建は２，４００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び同周辺には共同住宅が存在せず、戸建住宅用に開発された住宅地域で賃貸市場は未成熟である。従って、 収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採 用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東根 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,100 円／㎡ [103.3] 100 100 [103.0] 100 [125.0] [102.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間、市の人口は微減で推移、世帯数 は増加傾向、新設住宅着工戸数も安定的であ り、人気エリアの新興分譲住宅地を中心に住 宅地需要は堅調。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％