別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
東根 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東根 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.
鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東根市神町東２丁目６０番７
｢神町東２－９－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多く見られる住宅地
域		 南4m市道 水道、下水 神町

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地南部に位置する住宅地
域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 神町駅南方

1.0km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地南部に位置する住宅地域であり、小学校に比較的近く、生活利便性の面で優る。周辺では新築住宅が散見
され、街並みは比較的新しく、需要は堅調である。地価はこのまま暫く上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,960 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね東根市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、東根市内の居住者であり、隣接市町からの転入
も多く見受けられる。市街地南部に位置する住宅地域であり、小学校に比較的近く、生活利便性の面で優る。周辺では
新築住宅が散見され、街並みは比較的新しく、需要は堅調である。概ね需要の中心となる価格帯としては、土地のみで
５００～１，０００万円程度、新築戸建は２，４００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、アパート等の収益物件も見受けられるが、自己使用目的の取引が中心であり、地主の資産運用の域を出ず
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地
域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると判断される。以上に
より、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東根 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,100 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[103.0]		 100
[130.2]		 [103.0]
100		 23,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年間、市の人口は微減で推移、世帯数
は増加傾向、新設住宅着工戸数も安定的であ
り、人気エリアの新興分譲住宅地を中心に住
宅地需要は堅調。

地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東根 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ３３

-19		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
b Ｒ６Ｋ３３

-22		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m私道、
西3m、二方路
（都） 

(70,200)
c Ｒ６Ｋ３３

-56		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d Ｒ５Ｃ０８

-128		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
e Ｒ５Ｃ０８

-132		 東根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西5.5m市道、
南4m、角地
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,303  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
30,452 		 100
[ 130.0]
23,425 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
24,100 
b (　           ) 
9,670  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 103.0]
18,777 		 100
[  81.2]
23,124 
23,800 
c (　           ) 
14,948  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
18,141 		 100
[  78.9]
22,992 
23,700 
d (　           ) 
27,928  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,199 		 100
[ 121.0]
23,305 
24,000 
e (　           ) 
23,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
23,622 		 100
[ 100.9]
23,411 
24,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,000 円／㎡]  



東根 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,530,841 
541,486 
1,989,355 
1,890,200 
99,155 		 （　0.9715）
96,329 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,006,854 円　　　　（　      8,960 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東根 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   160 ％   224 ㎡     15.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２ＬＤＫ（平均専有面積４２．００㎡）×４を想定。建蔽率は、駐車場、除雪場所等も考慮。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,233 
103,572 		 2.0  207,144 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,258 
105,672 		 2.0  211,344 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

209,244 		 418,488 
0 
⑨年額支払賃料        209,244 円　×　12ヶ月　＝　       2,510,928 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         100,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,611,728 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       228,725 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,527,003 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           418,488 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,530,841 円　　　　（　        11,298 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ３３
　　　　-7		 1,032  
(   1,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]
1,180 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,258 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ３３
　　　　-9		 1,313  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,313 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東根 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 137,786 円  　　　        2,755,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      235,900 円  　　　　     26,000,000　×　　  55.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        52,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         541,486 円　（　　　　　　         2,417 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,890,200 円  
（　　　　　         8,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,530,841 円      
②総費用 541,486 円      
③純収益　①－② 1,989,355 円      
④建物等に帰属する純収益 1,890,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 99,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 96,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          430 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,006,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,960 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東根 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東根市神町東二丁目６０番７
 3909010005005-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東根 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東根 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　石川　聡   TEL.
鑑定評価額 5,380,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 18,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東根市神町東２丁目６０番７
｢神町東２－９－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 224  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
多く見られる住宅地
域		 南4m市道 水道、下水 神町

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 神町駅南方

1.0km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 特別の変動要因は見当たらず今後も当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,050 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東根市内における住宅地域。需要者の中心は東根市居住者が大半を占めるが、他市町等からの転入者も見
受けられる。当該圏域では、区画整然とした新興住宅地域に対する選好性が強く区画整理未施行で街路条件に劣るよう
な住宅地域は人気面で劣るものの、地価水準が相対的に低位であるため取得総額の観点から根強い需要がある。市場の
中心となる価格帯は、土地５００～１，０００万円前後、新築戸建２，２００～２，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等は、一部にアパート等も見受けられるが、自用目的での取引が中心であるため地価に見合った賃料水準が形
成されているとはいい難く、収益価格は比準価格に対し相当低位に試算された。一方で、比準価格は実際の売買事例に
基づき実証的であり、規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東根 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,100 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[103.0]		 100
[129.9]		 [103.0]
100		 23,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東根市は人口微減、世帯数は増加傾向で推移
。個人消費や雇用・所得環境は持ち直してお
り、住宅投資はやや強含み。


地域要因の特別な変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東根 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５Ｃ０４
０１
-111		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5.5m市道、
東6m、角地
（都） 

(70,200)
b Ｒ５Ｃ０８

-134		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
c Ｒ５Ｃ０８

-128		 東根市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
d Ｒ５Ｃ０８

-132		 東根市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西5.5m市道、
南4m、角地
（都） １中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
26,271 		 100
[ 113.4]
23,167 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,900 
b (　           ) 
22,016  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
22,588 		 100
[  98.0]
23,049 
23,700 
c (　           ) 
27,928  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,199 		 100
[ 121.0]
23,305 
24,000 
d (　           ) 
23,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
23,622 		 100
[ 100.9]
23,411 
24,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,000 円／㎡]  



東根 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,426,101 
497,648 
1,928,453 
1,839,310 
89,143 		 （　0.9715）
86,602 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      1,804,208 円　　　　（　      8,050 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東根 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 164.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   160 ％   224 ㎡     15.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（戸当たり専有面積約４１㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,233 
101,106 		 2.0  202,212 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
82.00 
100.0 
82.00 
1,258 
103,156 		 2.0  206,312 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
164.00 
100.0 
164.00 

204,262 		 408,524 
0 
⑨年額支払賃料        204,262 円　×　12ヶ月　＝　       2,451,144 円 
⑩a共益費（管理費）              48 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          94,464 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,545,608 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       219,253 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,422,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           408,524 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,746 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,426,101 円　　　　（　        10,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ５Ｃ０８
　　　　-6		 1,188  
(   1,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[ 93.0]
1,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,258 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ３３
　　　　-9		 1,313  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
1,343 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東根 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,200 円  　　　　     25,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 79,248 円  　　　        2,641,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     25,300,000　×　　  55.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        50,600 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,300 円  　　　　     25,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         497,648 円　（　　　　　　         2,222 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     164.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,839,310 円  
（　　　　　         8,211 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,426,101 円      
②総費用 497,648 円      
③純収益　①－② 1,928,453 円      
④建物等に帰属する純収益 1,839,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 89,143 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 86,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          387 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,804,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,050 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東根 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東根市神町東二丁目６０番７
 3909010005005-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考