令和6年1月15日　提出 天童 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天童 -10 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　篠田　卓洋   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天童市芳賀タウン北２丁目３番７ ｢芳賀タウン北２－３－８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m市道 水道、下水 天童南 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型ショッピングセンターを 核とする郊外型商業地域に近 い新興住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天童南駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした新興住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。周辺への商業集積によ り市内屈指の人気エリアに発展し、選好性が高位を維持しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね天童市市街地の住宅地域。需要者の中心は同市内に居住する一次取得者であるが、他市町からの転入 も見られる。土地区画整理事業の換地処分後間もない新興住宅地域であり、県内最大級の大型ショッピングセンターを 核とする郊外型商業地域に近く、高い選好性を維持しており、市街地における住宅地の供給不足等とも相俟って、地価 は上昇傾向で推移している。土地は１１００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に存し、かつ地区計画により共同住宅の建築が制限されているため、経済合理的な賃貸住宅の 経営が困難であることから収益価格は試算しなかった。一方、地域周辺では自用目的での取引が中心であり、現実の取 引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって、 説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天童 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [ 75.2] [102.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部に弱さがみられるが、全体的 には緩やかに持ち直しており、個人消費は緩 やかな回復傾向、雇用情勢も緩やかに改善の 動きがみられる。 大型商業施設に近く利便性が高いほか、区画 整理済で住環境が良好な住宅地域として高い 選好性を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％