別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長井 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長井 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.
鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 15,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長井市東町２０２１番６外
｢東町１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 東7.5m市道 水道、下水 長井

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層戸建住宅がやや雑然と建
ち並ぶ既成住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　７
．５ｍ市道		 交通

施設		 長井駅南東方

900m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 世帯数は概ね横這い傾向にあり、また、地域内に大きな発展要因はなく、人口の減少傾向は継続しており、取引
は少なく地価は今後ともやや下落基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,780 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね長井市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、長井市居住者のほか周辺市町からの移住者が一部に見
られる。市内では民間業者による小規模開発が見られるほか、特に市街地南部地域への選好性が高い。人口減少が継続
し、住宅地需要は弱含みであるが供給も多くないため需給は安定的である。取引は少ないものの、需要の中心となる価
格帯は、土地は４００万円～８００万円程度、新築戸建物件は２，２００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の需要者が多くを占めることから、市内における多数の代替性の高い取引事例から求められた比準価格は、実
証的で信頼性の高い試算価格である。一方、周辺地域にアパート等の収益物件もみられるが、収益価格は、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため低く求められ、信頼性は低い。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を
採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長井 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     17,800 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 18,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか
、物価上昇等により個人消費はやや弱く、世
帯数は概ね横這い傾向にある。


地域要因に変動はない。人口減少が継続して
おり、住宅地需要は弱含みである。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長井 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ１５

-1		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
西6m、角地
（都） １中専

(70,200)
b Ｒ６Ｋ１５

-15		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c Ｒ５Ｃ４１

-44		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d Ｒ５Ｃ４１

-28		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m私道、
北6m、角地
（都） １低専

(60,80)
e Ｒ６Ｋ１５

-13		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,325  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
16,753 		 100
[  93.1]
17,995 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,000 
b (　           ) 
19,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
19,392 		 100
[  95.0]
20,413 
20,400 
c (　           ) 
14,977  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
18,111 		 100
[  92.2]
19,643 
19,600 
d (　           ) 
13,609  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
13,020 		 100
[  73.6]
17,690 
17,700 
e (　           ) 
19,643  		 100
[  70.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
27,429 		 100
[ 158.7]
17,284 
17,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 業者買取

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,800 円／㎡]  



長井 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,637,701 
510,962 
2,126,739 
2,021,060 
105,679 		 （　0.9715）
102,667 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,138,896 円　　　　（　      7,780 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長井 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   275 ㎡     23.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（４５㎡×４戸）を想定。駐車場４台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,201 
108,090 		 2.0  216,180 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,225 
110,250 		 2.0  220,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

218,340 		 436,680 
0 
⑨年額支払賃料        218,340 円　×　12ヶ月　＝　       2,620,080 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         108,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,728,080 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       238,383 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,633,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,680 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,637,701 円　　　　（　         9,592 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ１５
　　　　-3		 1,560  
(   1,559) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
1,313 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,227 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,225 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ６Ｋ１５
　　　　-6		 1,283  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,283 
c ＴＲ６Ｋ１５
　　　　-4		 1,456  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]
1,167 
長井 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,400 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,162 円  　　　        2,872,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,900 円  　　　　     27,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,700 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         510,962 円　（　　　　　　         1,858 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,021,060 円  
（　　　　　         7,349 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,637,701 円      
②総費用 510,962 円      
③純収益　①－② 2,126,739 円      
④建物等に帰属する純収益 2,021,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 105,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,138,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,780 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長井 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長井市東町２０２１番６
 3903005453733-0000
2 　長井市東町２０２２番４
 3903005453737-0000
3 　長井市東町２０２２番５
 3903005453738-0000
4 　長井市東町２０２２番７
 3903005453740-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長井 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長井 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　赤藤　元玄   TEL.
鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 15,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長井市東町２０２１番６外
｢東町１０－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 東7.5m市道 水道、下水 長井

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．５
ｍ市道		 交通

施設		 長井駅南東方

900m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当分の間現状のまま推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,920 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長井市内の住宅地域全域。特に、代替競争関係が認められるのは、都市計画区域内の用途地域が指定され
た住宅地域である。需要の中心は長井市居住者であり、一部に周辺町からの転入も見られる。ミニ開発等による宅地供
給が散見される程度であり、需給バランスは概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で４００万
～１，０００万円程度、敷地面積６０坪程度の新築戸建で２，２００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格
は長井市の住宅地において実際に成約した事例と比較を行い試算しており、実証的である。中小規模の一般住宅が建ち
並ぶ住宅地域に存し、取引では収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されるので、比準価格を採用し、相対的に説
得力の劣る収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長井 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     17,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.2]		 [100.0]
100		 18,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     18,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直している。住宅・
設備投資は横ばい。個人消費は回復。雇用・
所得環境は持ち直し。消費者物価は前年を上
回っている。

地域要因の特別な変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長井 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ１５

-1		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
西6m、角地
（都） １中専

(70,200)
b Ｒ６Ｋ１５

-15		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c Ｒ５Ｃ４１

-32		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
d Ｒ５Ｃ４１

-44		 長井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,325  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
16,753 		 100
[  93.0]
18,014 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
18,000 
b (　           ) 
19,645  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
19,392 		 100
[  97.0]
19,992 
20,000 
c (　           ) 
21,742  		 100
[ 120.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
17,352 		 100
[  92.1]
18,840 
18,800 
d (　           ) 
14,977  		 100
[  85.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
18,111 		 100
[  94.1]
19,247 
19,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 転売目的

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 業者買取

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     18,900 円／㎡]  



長井 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,635,763 
521,699 
2,114,064 
2,006,520 
107,544 		 （　0.9715）
104,479 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,176,646 円　　　　（　      7,920 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長井 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.40 Ｗ2 178.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   275 ㎡     23.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅（平均専有面積約４７．８６㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 法定延べ床面積の容積不算入部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.40 
100.0 
89.40 
1,206 
107,816 		 2.0  215,632 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
89.40 
100.0 
89.40 
1,231 
110,051 		 2.0  220,102 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.80 
100.0 
178.80 

217,867 		 435,734 
0 
⑨年額支払賃料        217,867 円　×　12ヶ月　＝　       2,614,404 円 
⑩a共益費（管理費）              52 円／㎡　×　     178.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         111,571 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,725,975 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       238,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,631,767 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           435,734 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,635,763 円　　　　（　         9,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＲ６Ｋ１５
　　　　-6		 1,283  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,233 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,231 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＲ５Ｋ０４０
１
　　　　-1		 1,280  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[107.1]		 100
[100.0]
1,183 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長井 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 82,800 円  　　　　     27,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,099 円  　　　        2,869,975　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,000 円  　　　　     27,600,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,200 円  　　　　     27,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,600 円  　　　　     27,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         521,699 円　（　　　　　　         1,897 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     178.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,006,520 円  
（　　　　　         7,296 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,635,763 円      
②総費用 521,699 円      
③純収益　①－② 2,114,064 円      
④建物等に帰属する純収益 2,006,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 107,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 104,479 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,176,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,920 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長井 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長井市東町２０２１番６
 3903005453733-0000
2 　長井市東町２０２２番４
 3903005453737-0000
3 　長井市東町２０２２番５
 3903005453738-0000
4 　長井市東町２０２２番７
 3903005453740-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考