鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
村山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

村山 5-1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　臼井　晶

TEL.

鑑定評価額

7,040,000 円

１㎡当たりの価格

22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	村山市楯岡十日町１１３６番１｢楯岡十日町４－３４｣				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:6	店舗、工場兼住宅Ｗ2	小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ中心商業地域	東11m県道	水道、下水	村山 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 45 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

村山市楯岡地区の古くからの
中心商業地域

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

村山駅北東方

650m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの街道沿いの商業地域であり、郊外の大型商業施設への顧客流出は継続し、空洞化に歯止めがかからず
、一部割安感も出てきているものの、需要は弱く、地価は概ね低下傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,790 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は村山市及び周辺市町内の商業地域が存する圏域であり、主たる需要者は村山市内の法人及び個人事業者が
中心となる。郊外の大型商業施設及び東根市や天童市の大型商業施設集積地域への顧客流出により、当該地域において
は廃業した店舗が見受けられる等、商況は厳しく商業地需要は弱い。取引自体が少なく、取引価格及び取引規模はばら
つきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格
である。一方、貸店舗等の収益物件は一定程度見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益
に係る資料も少ないことから、収益価格は低位に試算されており、規範性も低いと思われる。よって、市場の実態を反
映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化で人口は減少傾向であるが、個人
消費や雇用情勢は改善傾向にあり、県内経済
全体として緩やかに持ち直している。

中心商店街の空洞化が進行しているが、それ
以外の地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

村山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ４１ -55	村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	Ｒ５Ｋ３１ -420	村山市		建付地	（　）	不整形	西11.5m県道、北7m、角地		（都）商業 (80,400)
c	Ｒ５Ｃ３９ -55	村山市		更地	（　）	長方形	東11.5m県道、西6m、二方路		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ５Ｃ３９ -54	村山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
e	Ｒ５Ｃ２６ -57	村山市		建付地	（　）	ほぼ整形	南16m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,174	100 [ 90.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,433	100 [ 104.0]	22,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	21,600
b	(　 ) 24,000	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,184	100 [ 100.0]	23,184		22,300
c	(　 ) 23,600	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	25,117	100 [ 109.2]	23,001		22,100
d	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,301	100 [ 97.8]	22,803		21,900
e	(　 ) 25,335	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,031	100 [ 109.0]	22,964		22,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

村山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,735,263	579,062	2,156,201	2,020,390	135,811	（　0.9734） 132,198	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,494,302 円　　　　（　 7,790 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

村山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	320 ㎡	7.5 m x 43.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場における需要を考慮し、平家建の一棟貸し店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,653	247,950	3.0	743,850
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		247,950		743,850
								0

⑨年額支払賃料	247,950 円　×　12ヶ月　＝　 2,975,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,975,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,728,442 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	743,850 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,735,263 円　　　　（　 8,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ３１　　　　-405	414 ( 413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [ 58.0]	100 [100.0]	1,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,657 円/㎡　月額支払賃料（　 1,653 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｃ３３　　　　-10	1,781 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

村山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	89,262 円	2,975,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,700 円	28,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	28,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,062 円　（　　　　　　 1,810 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,020,390 円（　　　　　 6,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,735,263 円
②総費用	579,062 円
③純収益　①－②	2,156,201 円
④建物等に帰属する純収益	2,020,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	132,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 413 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,494,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,790 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

村山 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	村山市楯岡十日町１１３６番１	3909000274985-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
村山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

村山 5-1

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　植松　広央

TEL.

鑑定評価額

7,040,000 円

１㎡当たりの価格

22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	村山市楯岡十日町１１３６番１｢楯岡十日町４－３４｣				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:6	店舗、工場兼住宅Ｗ2	小規模な店舗兼住宅等が建ち並ぶ中心商業地域	東11m県道	水道、下水	村山 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 45 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

村山駅北東方

650m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の大型商業施設の集客等を背景に、旧来からの既成商業地域における厳しい商況は続き、近隣地域も同様に
繁華性の低迷、地価の下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,450 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は村山市、周辺市町の商業地域（混在地域を含む）で、主たる需要者は県内の企業、個人事業者等が想定さ
れる。人口の減少や高齢化の進行、郊外の大型商業施設の集客等から、近隣地域を含む既成商業地域内の不動産需要は
低迷している。一方で中心商業地の昨今の地価下落を背景に割安感と考える需要も一部ある。取引が少ない上、画地の
規模、形状も様々であるため、需要の中心となる価格帯や取引相場は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域周辺の事例等を採用しており、また、需要者は特に市場性に着目するものと思料し、需要者の意向
に合致した説得力の高い価格と言える。収益物件の新築や取引は少なく、収益に係る資料や情報が限定的である点から
収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断した。従って、比準価格を採用することを妥当
と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

村山市の新設住宅着工はやや減少、人口は減
少、世帯数はやや減少している。直近の土地
取引は減少している。

地域要因に特別な変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

村山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｃ３９ -45	村山市		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	Ｒ５Ｃ３９ -49	村山市		更地	（　）	長方形	東7m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	Ｒ５Ｃ３９ -55	村山市		更地	（　）	長方形	東11.5m県道、西6m、二方路		（都）商業 (80,400)
d	Ｒ５Ｃ３９ -47	村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	22,473	100 [ 95.9]	23,434	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.0] 　　　　 100	22,500
b	(　 ) 15,161	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,161	100 [ 74.5]	20,350		19,500
c	(　 ) 23,600	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	25,117	100 [ 109.2]	23,001		22,100
d	(　 ) 16,800	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,615	100 [ 67.5]	24,615		23,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,000 円／㎡]

村山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,789,869	603,644	2,186,225	2,056,340	129,885	（　0.9734） 126,430	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,385,472 円　　　　（　 7,450 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

村山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	157.00	Ｓ1	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	320 ㎡	7.5 m x 43.5 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,686	252,900	3.0	758,700
							0.0	0
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		252,900		758,700
								0

⑨年額支払賃料	252,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,034,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,034,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,782,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	758,700 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,789,869 円　　　　（　 8,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｃ０４０１　　　　-12	1,870 ( 1,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ５Ｃ０４０１　　　　-10	730 ( 728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 50.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

村山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,400 円	28,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,044 円	3,034,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,400 円	28,600,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,900 円	28,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 603,644 円　（　　　　　　 1,886 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,056,340 円（　　　　　 6,426 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,789,869 円
②総費用	603,644 円
③純収益　①－②	2,186,225 円
④建物等に帰属する純収益	2,056,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	129,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	126,430 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 395 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,385,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,450 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

村山 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	村山市楯岡十日町１１３６番１	3909000274985-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考