鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
村山 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

村山 -2

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　臼井　晶

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	17,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	村山市楯岡俵町３００番１５｢楯岡俵町９－１６｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、下水	村山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の住宅団地

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

村山駅南西方

600m

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅団地であり、特段の変動要因は無い。人気の区画整然とした新興住宅地の供給は限定的で、需要の
一部が流入するため既成住宅地域の需要も回復の兆しがあり、地価は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,940 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は村山市及び周辺市町内の住宅地域が存する圏域であり、主たる需要者は村山市内の一次取得者層及び周辺
市町からの移住者が中心となる。当該地域は熟成した住宅団地であり、人気がある区画整然とした新興住宅地の供給は
限られるため、需要の一部が流入することで既成住宅地域の需要も回復の兆しがあり、当該地域の需要も安定的に推移
している。土地は５００～８００万円程度、新築の戸建物件は２，４００～２，７００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替性の高い取引事例から適切に選択された取引事例を基に求められており、実証的かつ信頼性の高い価格
である。一方、共同住宅等の収益物件は一定程度見受けられるが、投資目的で新規に土地を取得し賃貸経営を行うこと
は稀で、収益に係る資料も少ないことから収益価格は低位に試算されており、規範性も低い。よって、市場の実態を反
映した比準価格を重視し収益価格は参考に留め、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化で人口は減少傾向であるが、個人
消費や雇用情勢は改善傾向にあり、県内経済
全体として緩やかに持ち直している。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

村山 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ４１ -48	村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	Ｒ６Ｋ４１ -51	村山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	Ｒ６Ｋ４１ -57	村山市		建付地	（　）	不整形	北5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ５Ｋ３１ -418	村山市		建付地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
e	Ｒ５Ｋ３１ -419	村山市		建付地	（　）	不整形	南7m市道、東4.5m、角地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,988	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,988	100 [ 87.6]	20,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	20,900
b	(　 ) 17,165	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	16,995	100 [ 81.4]	20,878		21,300
c	(　 ) 16,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	16,800	100 [ 81.5]	20,613		21,000
d	(　 ) 17,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,700	100 [ 84.5]	20,947		21,400
e	(　 ) 21,600	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,866	100 [ 100.4]	20,783		21,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,200 円／㎡]

村山 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,633,717	525,233	2,108,484	2,021,060	87,424	（　0.9715） 84,932	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,769,417 円　　　　（　 6,940 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

村山 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	17.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４５㎡のファミリータイプ４戸、駐車場４台を想定、雪捨場を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	90.00	100.0	90.00	1,175	105,750	2.0	211,500
							0.0	0
2～ 2	居宅	90.00	100.0	90.00	1,237	111,330	2.0	222,660
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		217,080		434,160
								0

⑨年額支払賃料	217,080 円　×　12ヶ月　＝　 2,604,960 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 118,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,723,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 238,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,629,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	434,160 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,633,717 円　　　　（　 10,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ４Ｃ２６　　　　-5	1,437 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,369	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,239 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ３１　　　　-404	895 ( 895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

村山 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,400 円	27,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	86,033 円	2,867,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,900 円	27,800,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	27,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 525,233 円　（　　　　　　 2,060 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,021,060 円（　　　　　 7,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,633,717 円
②総費用	525,233 円
③純収益　①－②	2,108,484 円
④建物等に帰属する純収益	2,021,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	84,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,769,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,940 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

村山 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	村山市楯岡俵町３００番１５	3909000271348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
村山 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

村山 -2

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　植松　広央

TEL.

鑑定評価額

5,410,000 円

１㎡当たりの価格

21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	17,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	村山市楯岡俵町３００番１５｢楯岡俵町９－１６｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	東6m市道	水道、下水	村山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

村山駅南西方

600m

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因について将来の変動要因は見受けられず、当面、現状で推移していくと予測する。当地域の選好は普通
レベルであり、地価は横這いと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,530 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は村山市を中心に、周辺市町の住宅地域で、主たる需要者はエンドユーザー、転売目的の不動産業者等であ
る。村山市は村山地方の他の市に比べ不動産取引が緩慢であり、需要は旺盛とは言えず、供給も民間業者による小規模
分譲が散発する程度である。近隣地域は市内の中庸的な住宅地域に位置付けられ、需要・選好は普通である。土地は４
００万円～８００万円程度、新築の戸建物件で２０００万円前後～３０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は村山市内の事例を採用しており、また、需要は自用目的が主であり、特に市場性に着目し、需要者の意向に
合致した説得力の高い価格と言える。賃貸用建物の建築を目論む需要は僅かで、賃貸市場の成熟の程度が低い状況下で
賃貸事例等の資料や情報が限定的である点から収益価格が低位に試算されたと思料し、また、その規範性も低いと判断
した。従って、比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

村山市の新設住宅着工はやや減少、人口は減
少、世帯数はやや減少している。直近の土地
取引は減少している。

地域要因に特別な変動は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

村山 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ４１ -52	村山市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	Ｒ６Ｋ４１ -49	村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
c	Ｒ５Ｃ３９ -87	村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	Ｒ５Ｃ２６ -29	村山市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	22,906	100 [ 107.9]	21,229	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	21,700
b	(　 ) 24,153	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	22,323	100 [ 108.0]	20,669		21,100
c	(　 ) 21,170	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,255	100 [ 108.1]	19,662		20,100
d	(　 ) 16,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	16,633	100 [ 84.8]	19,614		20,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,200 円／㎡]

村山 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,795,191	582,807	2,212,384	2,130,110	82,274	（　0.9715） 79,929	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,665,188 円　　　　（　 6,530 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

村山 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	183.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	17.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約４６㎡×４戸のファミリータイプ。平面自走式駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.70	100.0	91.70	1,250	114,625	2.0	229,250
							0.0	0
2～ 2	住宅	91.70	100.0	91.70	1,275	116,918	2.0	233,836
							0.0	0
～

～

～

計		183.40	100.0	183.40		231,543		463,086
								0

⑨年額支払賃料	231,543 円　×　12ヶ月　＝　 2,778,516 円
⑩a共益費（管理費）	55 円／㎡　×　 183.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 121,044 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,899,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 252,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,790,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	463,086 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,795,191 円　　　　（　 10,962 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｃ３９　　　　-11	1,060 ( 1,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,277 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ３１　　　　-403	1,271 ( 1,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

村山 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,200 円	29,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,307 円	3,043,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,900 円	29,300,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	29,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 582,807 円　（　　　　　　 2,286 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 183.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,130,110 円（　　　　　 8,353 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,795,191 円
②総費用	582,807 円
③純収益　①－②	2,212,384 円
④建物等に帰属する純収益	2,130,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	82,274 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 313 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,665,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,530 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

村山 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	村山市楯岡俵町３００番１５	3909000271348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考