鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
上山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上山 5-3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　高嶋　俊幸

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外｢四ツ谷２－１－４６｣				②地積　(㎡)	537 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東14.7m県道	水道、下水	茂吉記念館前 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 380 ｍ、南 45 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの路線商業地域

街

路

１４．７ｍ県道

交通

施設

茂吉記念館前駅南西方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、蔵王みはらしの丘地区の大型商業施設等へのアクセスは良好であるが、需
要は限定的で、今後も地価はやや弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上山市内の商業地域並びに商住混在地域が中心であり、需要者は地元資本の中小企業等が中心である。市
内を縦断する幹線道路沿いに立地し、蔵王みはらしの丘地区の大型商業施設集積地への接続が容易であるものの、需要
はやや限定的である。取引される価格帯及び規模にばらつきがあり、また出店を希望する業種によって負担力が異なる
ため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の低層店舗等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿い並びに当該背後地の取引事例に基づいて
試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算
された価格であるが、賃料水準の把握等の面でやや説得力に欠ける。以上より、市場性を反映した比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、他の地価公示標準地等との均衡をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

上山市では郊外の大型商業施設への顧客流出
が継続しており、市内中心商業地の空洞化が
進行し、土地需要は低迷している。

地域要因の特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

上山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ１６ -47	上山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ５Ｃ２６ -19	上山市		更地	（　）	不整形	南東3.4m市道、中間画地		商業 (80,240)
c	Ｒ５Ｃ３１ -705	上山市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｒ６Ｋ３９ -29	上山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東7m、角地		２中専 (70,200)
e	Ｒ６Ｋ３５ -6	山形市		建付地	（　）	台形	西22m市道、東6.5m、二方路		｢調区｣既存集落区域 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,744	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 40.0]	100 [ 50.0]	33,518	100 [ 109.9]	30,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,500
b	(　 ) 11,299	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 46.5]	23,448	100 [ 92.4]	25,377		25,400
c	(　 ) 29,577	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,345	100 [ 98.0]	29,944		29,900
d	(　 ) 15,510	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 103.0]	25,097	100 [ 84.6]	29,665		29,700
e	(　 ) 34,738	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,125	100 [ 112.3]	30,387		30,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -53.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

上山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,741,888	823,012	2,918,876	2,667,490	251,386	（　0.9734） 244,699	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,616,962 円　　　　（　 8,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	537 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 14.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、収益性等から一棟貸し平屋店舗を想定。建ぺい率は駐車場、除雪場所等も考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,696	339,200	3.0	1,017,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		339,200		1,017,600
								0

⑨年額支払賃料	339,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,070,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,070,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 337,843 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,732,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,017,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,331 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,741,888 円　　　　（　 6,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ６Ｋ０８　　　　-6	1,430 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ４Ｃ２５　　　　-1	1,875 ( 1,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,813
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,300 円	37,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,112 円	4,070,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,800 円	37,100,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	37,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,100 円	37,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 823,012 円　（　　　　　　 1,533 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,667,490 円（　　　　　 4,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,741,888 円
②総費用	823,012 円
③純収益　①－②	2,918,876 円
④建物等に帰属する純収益	2,667,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,616,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上山 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上山市四ツ谷二丁目４１３番１７	3900005314420-0000
2	上山市四ツ谷二丁目４１３番２６	3900005314423-0000
3	上山市四ツ谷二丁目４１３番２７	3900005314424-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
上山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上山 5-3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　崇史

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上山市四ツ谷２丁目４１３番１７外｢四ツ谷２－１－４６｣				②地積　(㎡)	537 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南東14.7m県道	水道、下水	茂吉記念館前 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 380 ｍ、南 45 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線県道沿線の路線商業地域

街

路

１４．７ｍ県道

交通

施設

茂吉記念館前駅南東方

1.2km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線県道沿線の路線商業地域で、隣接山形市へ通じる車両交通量の多い路線沿線に存し、商業地として一定の需
要が見込まれることから、地価は今後とも概ね安定的からやや下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,890 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね上山市内の商業地域及び商住混在地域の圏域。需要者の中心は同市内の法人事業者及び県内外の法人
事業者等である。市街地東方の大型商業施設に顧客が流出し、当地域はやや衰退傾向が認められるが、当該路線は、隣
接する県都山形市へ通じる重要な路線となっており、車両交通量が多く視認性に恵まれることから一定の需要が見込ま
れる。規模等により取引される価格帯にばらつきがあることから需要の中心となる価格帯を見極めるのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引価格にややばらつきがあるが、多数の取引事例から求められ、不動産取引の実態を反映し、実証的で
信頼性は高い。一方、収益価格は、各種店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合った賃料が収受でき
ず、低く求められ、想定要素も多く介在するため信頼性は低い。よって、豊富な資料に裏付けられた比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、さらに他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか
、物価上昇等により個人消費はやや弱いほか
、大型店に顧客が流出している。

地域要因に変動はない。車両交通量が多く視
認性は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

上山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｃ２６ -53	上山市		更地	（　）	ほぼ整形	東8.8m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	Ｒ５Ｃ２６ -18	上山市		建付地	（　）	不整形	北東8.2m市道、南東3.4m、二方路		商業 (90,400)
c	Ｒ５Ｃ２６ -11	上山市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ５Ｋ３７ -17	上山市		更地	（　）	ほぼ台形	西13m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,360	100 [ 50.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	27,932	100 [ 92.3]	30,262	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,300
b	(　 ) 11,576	100 [ 80.0]	[ 96.3] 100	100 [ 50.0]	100 [ 86.1]	32,368	100 [ 104.6]	30,945		30,900
c	(　 ) 24,580	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,833	100 [ 80.5]	29,606		29,600
d	(　 ) 21,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	24,745	100 [ 84.2]	29,388		29,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -11.0
a	限定価格	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.25	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,800 円／㎡]

上山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,447,905	959,152	3,488,753	3,199,550	289,203	（　0.9734） 281,510	（ 5.5 - 0.2 ） 5.3％
	⑧収益価格	5,311,509 円　　　　（　 9,890 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	537 ㎡	18.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 14.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,680	403,200	3.0	1,209,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		403,200		1,209,600
								0

⑨年額支払賃料	403,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,838,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,838,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 401,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,436,813 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,209,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,447,905 円　　　　（　 8,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ТＲ６Ｋ２５　　　　-1	1,601 ( 1,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,684 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＲ６Ｋ０８　　　　-6	1,430 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,636
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	44,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	145,152 円	4,838,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 416,000 円	44,500,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	44,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 959,152 円　（　　　　　　 1,786 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,199,550 円（　　　　　 5,958 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,447,905 円
②総費用	959,152 円
③純収益　①－②	3,488,753 円
④建物等に帰属する純収益	3,199,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	289,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,311,509 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,890 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上山 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上山市四ツ谷二丁目４１３番１７	3900005314420-0000
2	上山市四ツ谷二丁目４１３番２６	3900005314423-0000
3	上山市四ツ谷二丁目４１３番２７	3900005314424-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考