別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 上山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 3-1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　森谷　崇史   TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 上山市長清水３丁目１２３番 ②地積(㎡) 1,008  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 不整形 1.5:1 畑 畑地が多い熟成度中位の平坦な地域 南1.8m未舗装道路 かみのやま温泉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  100 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 住宅用途の宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 周囲に一般住宅、共同住宅等 が存する中に畑、田が広がる 地域 道 路 １．８ｍ未舗装道路 交通 施設 かみのやま温泉駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 近年、宅地見込地の取引は低調で、周囲で道路拡幅工事が進捗中であるものの近隣地域では特別な変動要因は見 当たらないことから、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 住宅用途の宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,700 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      5,780 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上山市を中心とする周辺市町を含む広域的な圏域。需要者の中心は県内外の不動産開発業者である。市内 では小規模開発による宅地分譲は行われているが、人口の減少が継続し、世帯数も微減傾向にあることから住宅地需要 は全体的には弱含みであり、分譲素地に対する需要も弱含んでいる。近年、分譲素地の取引そのものが少なく、取引さ れる規模等により価格バラツキが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、取引価格にばらつきはあるが、同一需給圏内の宅地見込地の取引事例から求められ、市場の実態を反映し ており、実証的で信頼性は高い。一方、控除法による価格は、一体開発し宅地分譲することを想定したもので、開発事 業者の投資採算性に着目し、需要者の視点に合致しているが、試算の過程で想定要素が多く、相対的な信頼性は低い。 よって、比準価格を採用し、控除法による価格を参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.3 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか、物価 上昇等により個人消費はやや弱く、世帯数は微減傾 向にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他