令和6年1月15日　提出 上山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上山 -5 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　月田　真吾   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上山市高松字高松１１２番 ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 南4m市道 水道、下水 かみのやま温泉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の農家住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 かみのやま温泉駅南西 方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅地域で、人口・世帯数の減少や高齢化の進展、農業就業者の減少により、農家住宅地域の需要は 減少傾向にあり、やや供給過多と判断される。このため地価は下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上山市の郊外部を含む住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は上山市の１次所得者がほとん どであるが、隣接市町からの転入も見られる。人口・世帯数の減少や高齢化の進展、農業就業者の減少により、農家住 宅地域の需要は減少傾向にあり、潜在的供給も含め、やや供給過多と判断される。土地は４００～８００万円程度が需 要の中心で、新築戸建で２５００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅や農家住宅の混在する住宅地域でアパート等の需要が極めて少なく、民間のアパート等は皆無で賃貸市場が成 立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は時点を遡って広域的に収集した中から選択した 信頼性の高い４事例から導出され、補修正・要因比較も妥当な範囲内で、現実の市場性を反映した実証的価格であり、 説得力を有する。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山形 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [131.6] [103.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理等の大型供給がない一方、人口・世 帯数はやや減少だが、令和５年の持家の新設 住宅着工戸数は堅調である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％