鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
上山 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上山 -3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　月田　真吾

TEL.

鑑定評価額

7,210,000 円

１㎡当たりの価格

31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上山市美咲町１丁目６７番１５｢美咲町１－４－３｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北4m市道	水道、下水	かみのやま温泉 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近い区画整然とした住宅
地域

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

かみのやま温泉駅北東
方
210m

法令

規制

２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い既成住宅地域であるが、生活利便性と価格水準から一定の需要があり、需要の底堅さが観察される。こ
のため、地価は若干の上昇傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上山市の住宅地域全体に及び、広域的である。需要者の中心は上山市の１次所得者がほとんどであるが、
隣接市町からの転入も見られる。宅地供給は土地区画整理事業が中心であったが、現在はミニ開発が中心で、これらの
新興住宅地の選好性が高いものの、区画整理済等の既成住宅地の需要も堅調で、駅に近く生活利便性が高いため人気は
高い。土地は４００～８００万円程度が需要の中心で、新築戸建で２５００～２８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心の既成住宅地域である。比準価格は時点の新しいものが多い５事例か
ら導出され、補修正・要因比較も小さく、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。収益価格は、
木造アパートを想定して求めているが、自用目的の取引が中心で、説得力に欠ける。以上により、比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、他の標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区画整理等の大型供給がない一方、人口・世
帯数はやや減少だが、令和５年の持家の新設
住宅着工戸数は堅調である。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

上山 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６Ｋ１６ -48	上山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南1.8m、角地		２住居 (60,160)
b	Ｒ６Ｋ１６ -52	上山市		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (80,330)
c	Ｒ６Ｋ１６ -54	上山市		建付地	（　）	不整形	南9m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	Ｒ５Ｃ２６ -23	上山市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ５Ｃ３１ -701	上山市		更地	（　）	ほぼ正方形	東3.7m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,431	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	23,930	100 [ 76.5]	31,281	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,300
b	(　 ) 22,411	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	25,985	100 [ 84.9]	30,607		30,600
c	(　 ) 5,863	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 30.0]	100 [ 103.0]	18,974	100 [ 67.3]	28,193		28,200
d	(　 ) 24,969	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	24,357	100 [ 79.2]	30,754		30,800
e	(　 ) 23,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,434	100 [ 76.5]	30,633		30,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

上山 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,935,991	568,404	2,367,587	2,159,190	208,397	（　0.9715） 202,458	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,217,875 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上山 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｗ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	231 ㎡	12.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４８㎡の２ＬＤＫタイプ。敷地内に平面駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用廊下等の容積不算入部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	96.00	100.0	96.00	1,272	122,112	2.0	244,224
							0.0	0
2～ 2	居宅	96.00	100.0	96.00	1,298	124,608	2.0	249,216
							0.0	0
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		246,720		493,440
								0

⑨年額支払賃料	246,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,960,640 円
⑩a共益費（管理費）	40 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 92,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,052,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 265,334 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,931,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,440 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,935,991 円　　　　（　 12,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｋ３７　　　　-6	1,105 ( 1,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,140	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ３７　　　　-7	1,485 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,628
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上山 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,100 円	29,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,904 円	3,196,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,600 円	29,700,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	29,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 568,404 円　（　　　　　　 2,461 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,159,190 円（　　　　　 9,347 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,935,991 円
②総費用	568,404 円
③純収益　①－②	2,367,587 円
④建物等に帰属する純収益	2,159,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,217,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上山 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上山市美咲町一丁目６７番１５	3900005311187-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
上山 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上山 -3

山形県

山形

氏名

不動産鑑定士　森谷　崇史

TEL.

鑑定評価額

7,210,000 円

１㎡当たりの価格

31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上山市美咲町１丁目６７番１５｢美咲町１－４－３｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北4m市道	水道、下水	かみのやま温泉 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

かみのやま温泉駅に近接する
区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

かみのやま温泉駅北東
方
210m

法令

規制

２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

地価に影響を与える特別な変動要因は見当たらない。ＪＲ駅に近接する熟成した住宅地域で、利便性の良好な地
域であることから一定の需要が認められ、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね上山市街地内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、上山市の一次取得者及び同市における住み替えが
多くを占めるが、周辺市町からの移住者も一部にみられる。ＪＲ駅に近接するほか、大型商業施設への接近性も良好な
住宅地域であり、生活利便性に恵まれ、比較的人気の高いエリアであり、需要は堅調である。土地は６００～８００万
円程度、新築戸建物件は２，３００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、自用目的の取引が中心であることから、市内における多数の代替性の高い取引事例から求められ、実証的
で信頼性は高い。一方、収益価格は、周辺地域では共同住宅等の収益物件もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため低く求められ、信頼性は低い。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参
考にとどめ、さらに他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化は継続しているほか
、物価上昇等により個人消費はやや弱く、世
帯数は微減傾向にある。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

上山 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ３９ -38	上山市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１低専高さ制限１０ｍ (50,80)
b	Ｒ５Ｃ２６ -14	上山市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
c	Ｒ５Ｋ３９ -37	上山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
d	Ｒ５Ｋ３７ -11	上山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西2m市道、中間画地		２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,918	100 [ 93.9]	31,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 23,030	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,353	100 [ 70.7]	31,617		31,600
c	(　 ) 21,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	21,437	100 [ 70.7]	30,321		30,300
d	(　 ) 5,714	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 30.0]	100 [ 101.0]	18,858	100 [ 63.0]	29,933		29,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

上山 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,682,695	517,231	2,165,464	1,955,630	209,834	（　0.9715） 203,854	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,246,958 円　　　　（　 18,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上山 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.00	Ｗ2	174.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	160 ％	231 ㎡	12.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（約４４㎡×４戸）を想定。駐車場４台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

法定延床面積の容積不算入部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	87.00	100.0	87.00	1,272	110,664	2.0	221,328
							0.0	0
2～ 2	居宅	87.00	100.0	87.00	1,298	112,926	2.0	225,852
							0.0	0
～

～

～

計		174.00	100.0	174.00		223,590		447,180
								0

⑨年額支払賃料	223,590 円　×　12ヶ月　＝　 2,683,080 円
⑩a共益費（管理費）	45 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 93,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,777,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 242,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,678,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	447,180 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,101 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,682,695 円　　　　（　 11,613 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＲ５Ｃ２６　　　　-4	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,385	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＲ５Ｋ３７　　　　-6	1,105 ( 1,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上山 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,700 円	26,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	87,631 円	2,921,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,500 円	26,900,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	26,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 517,231 円　（　　　　　　 2,239 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 174.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,955,630 円（　　　　　 8,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,682,695 円
②総費用	517,231 円
③純収益　①－②	2,165,464 円
④建物等に帰属する純収益	1,955,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,854 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,246,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上山 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上山市美咲町一丁目６７番１５	3900005311187-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考