令和6年1月14日　提出 新庄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新庄 -1 山形県 山形 氏名  不動産鑑定士　阿部　和宏   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新庄市大町２００番 ｢大町１２－１４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 新庄 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新庄市中心部に近い既成住宅 地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 新庄駅南西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 街並みは古く、街路条件がやや劣り、新興の分譲住宅地と比べて選好性は劣るが、市街地中心部に程近く、生活 利便性の面で優り、値頃感から一定の需要が見込まれる。地価は暫く概ね横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね新庄市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、新庄市内の居住者が大半であるが、一部最上郡 の町村からの転入も見受けられる。街並みは古く、街路条件がやや劣り、新興の分譲住宅地と比べて選好性は劣るが、 新庄市中心部に近い既成住宅地域であり、生活利便性の面で優り、値頃感から一定の需要が見込まれる。概ね需要の中 心となる価格帯としては、土地のみで３５０～６５０万円程度、新築戸建は２，３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートが見受けられず、自己使用目的の取引が中心であり、画地規模が小さく、間口も狭いため、駐車場等を 考慮すると経済合理的な賃貸住宅の経営が困難である。従って、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は同 一需給圏内の類似地域等において現実に成立した取引事例を採用し、客観的で実証的な価格であり、説得力を有すると 判断される。以上により、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近１年間、市の人口は減少傾向で推移、世 帯数は微増している。新設住宅着工は、着工 数が少なかった昨年と比較して増加している 。 住宅地域として成熟しており、地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％